我國產業園區發展痛點全面剖析
來源：未知 日期：2018-12-17 點擊：次
產業園區作為一個具有獨特吸引力的區域體，具有復雜的雙重屬性。它一方面是相關企業的區域聚集體，表現出一定的宏觀性；另一方面由于其運營方式多為政府投資或規劃，開發企業管理運營，因此又具有一定的微觀性。中國園區經濟雖只有二三十年的發展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個新的臺階。產業園區發展越快，暴露的問題也越多，盡管當下產業地產行業受到各路資本熱捧，一路躍進到產業園區4.0時代，但依舊遮掩不了部分園區1.0時代的特質。
一、產業(ye)園區同質化競(jing)爭壓力大(da)
產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區發展迅速(su)不僅(jin)是(shi)開發商(shang)(shang)主(zhu)動(dong)選(xuan)擇(ze)轉型的(de)結(jie)果，這也與當(dang)前經(jing)(jing)濟形(xing)勢及發展政(zheng)策緊密(mi)相關。然而產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區開發商(shang)(shang)大(da)(da)(da)多(duo)看中產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)的(de)巨大(da)(da)(da)市場(chang)潛力，優質的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)品市場(chang)上供(gong)應卻幾乎是(shi)空(kong)白(bai)，但一旦踏入這個領域，卻讓人(ren)感覺到進退兩難，面臨著競爭(zheng)(zheng)大(da)(da)(da)企業(ye)(ye)入駐難的(de)壓力。由(you)于前期國內產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)已經(jing)(jing)經(jing)(jing)歷過(guo)一輪高速(su)發展，目前全國園(yuan)區存量(liang)很大(da)(da)(da)，同質化(hua)競爭(zheng)(zheng)壓力大(da)(da)(da)，企業(ye)(ye)在(zai)選(xuan)擇(ze)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區時，還需要考慮到當(dang)地產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)的(de)供(gong)給量(liang)是(shi)否已經(jing)(jing)超過(guo)了(le)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)容(rong)量(liang)。目前產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區正(zheng)面臨兩大(da)(da)(da)問題：供(gong)給過(guo)剩，園(yuan)區招商(shang)(shang)難；同質化(hua)嚴重，競爭(zheng)(zheng)陷(xian)入“價格戰”。
二、產(chan)業地(di)產(chan)過分(fen)依賴房(fang)地(di)產(chan)
產(chan)業(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)的特性是(shi)小(xiao)客群，大客戶，成交周期長，利(li)潤率(lv)不(bu)高；傳統地(di)(di)(di)(di)產(chan)是(shi)小(xiao)客戶，大客群，利(li)潤率(lv)高，資金(jin)周轉(zhuan)快(kuai)。所以傳統地(di)(di)(di)(di)產(chan)和產(chan)業(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)是(shi)兩種思(si)維，這或(huo)許可以解釋為什么包括萬科、復星、綠地(di)(di)(di)(di)、碧桂園等傳統房企(qi)轉(zhuan)型產(chan)業(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)，沒有一家能達到(dao)及格線。
現在(zai)(zai)產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)在(zai)(zai)全國遍地(di)開花，很多房地(di)產(chan)(chan)企業(ye)都在(zai)(zai)做，但普遍對產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區的(de)認識還存在(zai)(zai)誤區。產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區與傳統制造業(ye)園(yuan)(yuan)區不同，不是簡單(dan)的(de)蓋房子(zi)租房子(zi)，很多產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區項(xiang)目(mu)仍然固守房地(di)產(chan)(chan)開發(fa)的(de)思(si)維，所以才會(hui)出現那么多產(chan)(chan)業(ye)空城(cheng)。
如今(jin)市場上(shang)(shang)一種觀(guan)點就(jiu)是(shi)非此即彼。有(you)(you)的(de)(de)(de)人做產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)唯地(di)產(chan)(chan)是(shi)從，也(ye)有(you)(you)的(de)(de)(de)人講“去地(di)產(chan)(chan)化(hua)”，實際上(shang)(shang)，產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)不是(shi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)，但(dan)在現階段又不能完全剝離房(fang)地(di)產(chan)(chan)，甚(shen)至(zhi)有(you)(you)些(xie)產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)一種異化(hua)。
園區產業建設，一定要產城結合，結合城市的主導產業、特色產業和戰略性新興產業，充分服務于政府的經濟社會建設。其次，要具有整合思維。做產業園區注重集聚效應，園區做眾創空間應充分統籌和整合政府資源和社會資源。
三、政府主導園區有利有弊
從運作模式上(shang)看，目前很(hen)多產(chan)(chan)業園區(qu)(qu)大(da)都屬于(yu)(yu)由地(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)絕對(dui)(dui)主導(dao)的(de)產(chan)(chan)業園。地(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)主導(dao)，從政(zheng)(zheng)策(ce)上(shang)是(shi)有(you)(you)利(li)的(de)，但同時又是(shi)一(yi)(yi)把(ba)雙刃劍。各級地(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)往往從政(zheng)(zheng)績(ji)角度出發傾向于(yu)(yu)立竿見影(ying)、經(jing)濟效(xiao)益高、回報快的(de)領域。而(er)產(chan)(chan)業園區(qu)(qu)從投(tou)入到(dao)產(chan)(chan)出要有(you)(you)一(yi)(yi)個(ge)較(jiao)長的(de)時間段才能(neng)見效(xiao)，以(yi)至于(yu)(yu)地(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)不(bu)(bu)舍得花大(da)量(liang)的(de)時間、精力(li)、財(cai)力(li)，來投(tou)入這樣一(yi)(yi)個(ge)有(you)(you)著特殊(shu)性的(de)行業。另(ling)外，因(yin)為對(dui)(dui)科學規律的(de)不(bu)(bu)熟悉(xi)和對(dui)(dui)市場(chang)把(ba)握不(bu)(bu)準，園區(qu)(qu)投(tou)資(zi)還存在著一(yi)(yi)定的(de)風險，所以(yi)政(zheng)(zheng)府(fu)在園區(qu)(qu)的(de)投(tou)資(zi)建設上(shang)非常謹慎。謹慎不(bu)(bu)可怕，但卻因(yin)過(guo)于(yu)(yu)謹慎耽誤了發展的(de)黃金期(qi)，從而(er)到(dao)最后不(bu)(bu)了了之而(er)收(shou)場(chang)。
尤其是在(zai)當前經(jing)濟增速下降(jiang)的(de)新常態(tai)下，園區(qu)(qu)(qu)招(zhao)商(shang)引資的(de)環境(jing)發生改變(bian)，一些園區(qu)(qu)(qu)不能完成招(zhao)商(shang)引資目標；一些園區(qu)(qu)(qu)引進的(de)大項目、大企業，由于(yu)資金短缺(que)、土(tu)地(di)(di)(di)指標限制(zhi)、規(gui)劃調整等多(duo)方面原因(yin)，土(tu)地(di)(di)(di)圈而未(wei)建(jian)，項目建(jian)而未(wei)動的(de)現象普遍存在(zai)。這也是全(quan)國(guo)各地(di)(di)(di)產(chan)業園區(qu)(qu)(qu)在(zai)地(di)(di)(di)方政府絕(jue)對(dui)主導下所面臨(lin)的(de)現實(shi)問題。
四、政策依賴(lai)嚴重，內生發展較(jiao)弱
產業地產因其特殊性，受(shou)國(guo)家政(zheng)策(ce)影響的波(bo)動性向來比較大，任何風(feng)吹草動，都能(neng)在(zai)行業內驚起一池波(bo)瀾，在(zai)實際操作中，政(zheng)策(ce)優惠、土地條(tiao)件、稅收減免等(deng)往(wang)往(wang)也是產業地產運營者招商引資最有利(li)的說辭。
于是造成了重外部優惠(hui)政策，輕內生動力培育這樣的一(yi)種現象(xiang)。園區能夠以優惠(hui)政策，包括土地價格(ge)優惠(hui)、稅收優惠(hui)來吸引企業入(ru)(ru)駐(zhu)，但(dan)是對于入(ru)(ru)駐(zhu)企業內生動力的培育，園區所花(hua)精(jing)力較少。
因其對(dui)行業帶來(lai)的(de)(de)風(feng)險具有(you)整體(ti)性(xing)、普遍性(xing)、持(chi)久性(xing)，所以對(dui)于行業來(lai)說(shuo)屬于系統性(xing)風(feng)險，眾所周知(zhi)，系統性(xing)風(feng)險所帶來(lai)的(de)(de)經濟損失(shi)具有(you)不(bu)(bu)可消(xiao)除性(xing)，此(ci)誠生死存(cun)亡之利害，不(bu)(bu)得不(bu)(bu)高度提防。
五、園(yuan)區產業鏈條未形成閉環(huan)
產業(ye)地產一個重要(yao)的概(gai)念是能夠形(xing)成(cheng)產業(ye)鏈(lian)，但能形(xing)成(cheng)完整(zheng)產業(ye)鏈(lian)很(hen)少，產業(ye)未形(xing)成(cheng)集聚效應。大多數園區也(ye)在(zai)招商(shang)引資方面(mian)，更(geng)注重平方米(mi)納稅額等這些指標，對于(yu)產業(ye)相互之間的配套也(ye)僅僅停留在(zai)口頭或者宣傳上，影(ying)響(xiang)園區可持續發展(zhan)能力。
很(hen)多園(yuan)區(qu)都(dou)采(cai)用(yong)點對點的(de)招(zhao)商引資方式，但(dan)是招(zhao)商過程中建立的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈整(zheng)合其(qi)實更為重要。如果不能整(zheng)合產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈，園(yuan)區(qu)后(hou)續(xu)的(de)競(jing)爭(zheng)力(li)(li)將存(cun)在(zai)問題。不同(tong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)導向需要不同(tong)的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)配(pei)(pei)套(tao)，而這(zhe)種(zhong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)配(pei)(pei)套(tao)對于(yu)非實力(li)(li)型開(kai)發商是非常(chang)困難(nan)的(de)，不同(tong)的(de)地塊往往具備(bei)吸引不同(tong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)地緣優勢，不同(tong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)又(you)需要不同(tong)的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)配(pei)(pei)套(tao)，這(zhe)種(zhong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)配(pei)(pei)套(tao)短期之內難(nan)以完(wan)成(cheng)的(de)，完(wan)成(cheng)后(hou)又(you)很(hen)難(nan)在(zai)不同(tong)地塊中復制，開(kai)發商、地塊區(qu)位、產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)配(pei)(pei)套(tao)往往很(hen)難(nan)完(wan)全(quan)匹配(pei)(pei)，這(zhe)都(dou)會對開(kai)發增加難(nan)度(du)。
六、園區產城分離現象嚴(yan)重
目(mu)前，一些以(yi)戰略性新興(xing)產(chan)(chan)業(ye)為概念的(de)產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)發展情(qing)況大多都不理想。在很(hen)多園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)，“新興(xing)產(chan)(chan)業(ye)”僅僅被當(dang)作園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)地產(chan)(chan)招商(shang)的(de)概念和(he)噱頭；在有(you)的(de)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)，僅有(you)的(de)幾家與新興(xing)產(chan)(chan)業(ye)相關的(de)企業(ye)發展狀況不佳，無奈園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)逐漸(jian)被傳統的(de)、高(gao)(gao)耗能、高(gao)(gao)污染的(de)產(chan)(chan)業(ye)所占據(ju)；有(you)的(de)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)，所謂(wei)的(de)新興(xing)產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)甚至已變為廢(fei)棄的(de)“空城”。
當前(qian)以(yi)戰(zhan)略性新興產(chan)(chan)業(ye)(ye)為主導(dao)(dao)的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區以(yi)及各(ge)類開發(fa)區，在(zai)(zai)建設過程(cheng)中普遍存(cun)在(zai)(zai)“產(chan)(chan)城(cheng)分(fen)離(li)”和“圈地思(si)維”這(zhe)兩(liang)個突出(chu)的(de)問題(ti)。結果是，開發(fa)區內越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)樓房(fang)、工廠拔地而起，但同(tong)時也有越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)空(kong)城(cheng)誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務(wu)高筑。由于配(pei)套嚴重(zhong)滯后，產(chan)(chan)城(cheng)分(fen)離(li)現象嚴重(zhong)。產(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區建設沒(mei)有做到(dao)配(pei)套先行，缺(que)乏產(chan)(chan)業(ye)(ye)配(pei)套、生活配(pei)套，導(dao)(dao)致產(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區白天熱鬧，晚上幾乎成為空(kong)城(cheng)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)和城(cheng)市融(rong)合度很低(di)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區發(fa)展缺(que)乏后勁。
七(qi)、產業園區面臨(lin)招商(shang)盲目和隨意的難題(ti)
企(qi)業(ye)(ye)的(de)搬(ban)遷或(huo)擴大并(bing)非(fei)兒戲，如果企(qi)業(ye)(ye)不愿意搬(ban)走，無論采取什么攻勢也是徒(tu)勞，即便是企(qi)業(ye)(ye)想走，那也需要很長時間的(de)準備、思考、選擇。所(suo)以這(zhe)就(jiu)注定產業(ye)(ye)園區(qu)(qu)招商(shang)是一個長期的(de)過(guo)程，必(bi)須要制定長期的(de)產業(ye)(ye)園區(qu)(qu)招商(shang)策略。
越來(lai)越多的(de)產(chan)(chan)業園區投資商、政府、招(zhao)(zhao)(zhao)商人員發(fa)現，破(po)解產(chan)(chan)業園區持續發(fa)展問題，必先突(tu)破(po)招(zhao)(zhao)(zhao)商難題。招(zhao)(zhao)(zhao)商不是孤立地(di)(di)存(cun)在的(de)，更不能(neng)將(jiang)招(zhao)(zhao)(zhao)商看(kan)成一個外(wai)接配置(zhi)，也不能(neng)為招(zhao)(zhao)(zhao)商而(er)招(zhao)(zhao)(zhao)商。無論是產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)、工業地(di)(di)產(chan)(chan)還是商業地(di)(di)產(chan)(chan)，如果為招(zhao)(zhao)(zhao)商而(er)招(zhao)(zhao)(zhao)商，其結果肯定是失敗。
沒(mei)有一(yi)(yi)個(ge)(ge)好的(de)定(ding)位(wei)、沒(mei)有一(yi)(yi)個(ge)(ge)差(cha)異化的(de)與眾不同(tong)的(de)定(ding)位(wei)，招(zhao)商做起來(lai)就會很(hen)艱(jian)難，所(suo)謂(wei)招(zhao)商要(yao)從(cong)定(ding)位(wei)做起，就是指根據產業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)的(de)特性(xing)，結合市(shi)場(chang)競爭(zheng)情況，來(lai)對(dui)項目做一(yi)(yi)個(ge)(ge)差(cha)異化的(de)定(ding)位(wei)，從(cong)定(ding)位(wei)上規避競爭(zheng)，或(huo)者退出競爭(zheng)，通過定(ding)位(wei)打(da)造(zao)一(yi)(yi)個(ge)(ge)市(shi)場(chang)上的(de)全(quan)新具有很(hen)強競爭(zheng)能力(li)的(de)為客戶(hu)所(suo)喜歡(huan)的(de)產業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)。
八、過(guo)于重視(shi)硬件從而忽略軟件打造
重硬件建設，輕軟實力打造是很多產業園區的通病。產業園區普遍過于重視基礎設施，而忽略服務、品牌等軟實力的建設。目前很多地方大建科技新城，有田園城市概念的，有智慧城市概念的，有獨棟總部概念的等等，建筑物業設計都很漂亮。但是對于此，必須要回歸到對于目標產業的吸引力上去考慮，不能無止境的將成本投入到對規劃與建設上去，適度、適合非常重要。所謂量體裁衣，體是產業、行業，或者某個特定的客群，衣是規劃、空間、物業、房子。而更多的則是軟件上的服務。
目前針對(dui)(dui)產(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)專業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務公(gong)司非常(chang)少(shao)(shao)(shao)，一般都是開發商(shang)(shang)自建(jian)，自建(jian)由于缺少(shao)(shao)(shao)規模效(xiao)應，成(cheng)本非常(chang)高，服(fu)(fu)務質量也差(cha)，特別是在(zai)能(neng)給(gei)企業(ye)(ye)(ye)帶來(lai)較(jiao)高價值的(de)(de)金融、稅收、人(ren)才(cai)等的(de)(de)專業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務公(gong)司少(shao)(shao)(shao)，如果對(dui)(dui)產(chan)業(ye)(ye)(ye)區入駐(zhu)企業(ye)(ye)(ye)做(zuo)滿意(yi)度調查的(de)(de)話，80%會提及商(shang)(shang)服(fu)(fu)配套(tao)少(shao)(shao)(shao)，基(ji)本的(de)(de)餐(can)飲(yin)配套(tao)都有，但(dan)針對(dui)(dui)商(shang)(shang)務客戶(hu)、休閑娛樂等的(de)(de)就往(wang)往(wang)不足。產(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)員工往(wang)往(wang)兩極(ji)分化，如何針對(dui)(dui)不同(tong)人(ren)群提供不同(tong)服(fu)(fu)務，國內目前大多(duo)沒(mei)有規模性公(gong)司來(lai)配套(tao)，產(chan)業(ye)(ye)(ye)區的(de)(de)客戶(hu)似乎是被(bei)遺忘的(de)(de)客戶(hu)。
九、產(chan)業(ye)園區多(duo)缺乏成熟的商業(ye)模式
任何一種(zhong)產業(ye)都得(de)有自己的(de)盈利(li)模(mo)式(shi)(shi)，產業(ye)園(yuan)區也概(gai)莫能外，如何創新商業(ye)模(mo)式(shi)(shi)，并探索(suo)新的(de)盈利(li)模(mo)式(shi)(shi)，來適應新的(de)經濟環境，成為擺在眾多產業(ye)地(di)產商面前的(de)大問題。園(yuan)區盈利(li)模(mo)式(shi)(shi)設置不合理(li)，導致園(yuan)區自我造血(xue)功能差。
現代化的(de)(de)(de)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)是(shi)(shi)個(ge)功能復(fu)合的(de)(de)(de)綜合體(ti)，涉及(ji)的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)不僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)廠(chang)房和辦公樓(lou)，還有住宅、商業(ye)(ye)、商務等多(duo)種物業(ye)(ye)類型，因(yin)此，如何(he)平衡這些物業(ye)(ye)之間的(de)(de)(de)關(guan)系，從資金鏈上進(jin)行優化配置是(shi)(shi)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)能否順(shun)利(li)發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)重(zhong)要一(yi)環。國內很多(duo)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)，僅(jin)僅(jin)依(yi)托廠(chang)房銷(xiao)售(shou)為(wei)主要盈利(li)模式，一(yi)旦銷(xiao)售(shou)不暢，或者是(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)完(wan)，園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)后期的(de)(de)(de)持續收益方面就會存在一(yi)定的(de)(de)(de)限制。部分園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)發(fa)展(zhan)自我(wo)造血功能差，影響園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)長遠(yuan)發(fa)展(zhan)。
十、產(chan)業(ye)園區缺乏特色價(jia)值
功能分區無法突顯功能，綜合配套過于機械，產品缺少使用價值，園區缺少產業氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數產業園區項目依然保留了產業園的部分開發模式，在功能分區、綜合配套以及產品結構上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風起云涌的區域產業園區大潮之中。這其實也就是造成同質化現象嚴重的原因之一。
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