中國產業園區的生命周期及盈利模式
中國產業(ye)園區的(de)生(sheng)命周期及盈(ying)利模式
來源：未知 日期：2019-10-09 點擊：次
產業園區作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式,又是地區社會經濟發展水平的衡量標志,它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區的形式多種多樣,如高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、特色產業園,以及近年來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等。作為產業園區的建設者、運營者,必須知悉產業園的綜合背景情況,如園區投資主體與建設類型、園區的生命周期與發展歷程、園區盈利模式,等等,做到順勢而為。
產業(ye)園區同其(qi)他(ta)社會產品(pin)一樣(yang),存(cun)在生(sheng)(sheng)命(ming)周(zhou)期(qi)。按照產品(pin)生(sheng)(sheng)命(ming)周(zhou)期(qi)劃分(fen)方法(fa),產業(ye)園區的生(sheng)(sheng)命(ming)周(zhou)期(qi)可劃分(fen)為四個階段,即(ji)初創期(qi)、發展(zhan)期(qi),成熟(shu)期(qi)和(he)衰退(tui)期(qi)。
初創期:從建(jian)園開(kai)始(shi),園區(qu)(qu)基礎設(she)施建(jian)設(she)大張旗(qi)鼓地進行(xing),招商工(gong)作伴隨基礎建(jian)設(she)的(de)展開(kai)而全面啟動,部(bu)分企業開(kai)始(shi)進駐園區(qu)(qu)。
發展期:招商(shang)工作是重中之重,大量企業陸續入駐園(yuan)區(qu),形成(cheng)規模化的生產經營(ying)并呈現強勁的發展勁頭,園(yuan)區(qu)配套(tao)設施投入使(shi)用(yong),公共服務逐(zhu)漸展開和深入。
成熟期:園(yuan)區(qu)(qu)可利(li)用的(de)載體空間趨于飽和,園(yuan)區(qu)(qu)的(de)各項服務工作日臻完善,企業的(de)生產經(jing)營趨向穩定(ding),一(yi)些企業品牌及園(yuan)區(qu)(qu)品牌都“露出了尖尖角”,園(yuan)區(qu)(qu)和部分入駐企業的(de)經(jing)營狀(zhuang)況基本都進入“小康(kang)”狀(zhuang)態，一(yi)些優(you)質企業對物業空間和服務提出更高要求，個別企業甚至會尋找(zhao)新的(de)園(yuan)區(qu)(qu)落戶。
衰退期:園(yuan)區中一些企(qi)業(ye)(ye)的生產經(jing)營(ying)不(bu)能(neng)適(shi)應(ying)外部環(huan)境的變化和(he)需要,下(xia)滑的趨勢日(ri)益明顯,很(hen)多(duo)企(qi)業(ye)(ye)需要技(ji)術創(chuang)(chuang)(chuang)新和(he)經(jing)營(ying)創(chuang)(chuang)(chuang)新實現自我救贖(shu)和(he)再次創(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye),以進(jin)入一個(ge)新的發(fa)展(zhan)期。園(yuan)區也顯露(lu)出物業(ye)(ye)設施(shi)老舊、產業(ye)(ye)(定(ding)位)老化、配套服務(wu)老套的“三(san)老”問(wen)題(ti),急待創(chuang)(chuang)(chuang)新提(ti)升和(he)擴展(zhan),這些問(wen)題(ti)解(jie)決(jue)得(de)好,則園(yuan)區可以煥發(fa)第二春、延續生命周期,解(jie)決(jue)得(de)不(bu)好只能(neng)走入下(xia)坡(po)路、日(ri)暮途(tu)窮。
每個產業園(yuan)區生命周(zhou)期的(de)時間跨度和(he)發(fa)展(zhan)高度都不是(shi)一成(cheng)不變的(de),因產業園(yuan)區的(de)功能(neng)定(ding)位與經營能(neng)力、區域經濟發(fa)展(zhan)狀況和(he)速度的(de)不同而不同。
二、中國產業園區的盈(ying)利(li)模式 、
縱觀國(guo)內產業(ye)(ye)園區的經營(ying)狀況,可以看出園區的盈利(li)收入主要來自兩部分:地產增值(zhi)和(he)產業(ye)(ye)增值(zhi)。產(chan)業(ye)增值又包括產(chan)業(ye)投資、中(zhong)介服(fu)務、平臺服(fu)務、政(zheng)府(fu)補貼、稅收獎勵(li)五個方面。如圖所示：
客(ke)觀地(di)講(jiang),現階段絕大多(duo)數園區(qu)的(de)(de)收入主要依(yi)靠地(di)產(chan)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)。地(di)產(chan)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)指依(yi)附在土(tu)地(di)溢價基礎上的(de)(de)一種盈(ying)利模(mo)式,通過建設(she)工業(ye)(ye)(ye)(ye)廠房(fang)、物流倉庫、辦公樓宇、商業(ye)(ye)(ye)(ye)配套設(she)施并以(yi)出(chu)租出(chu)售方式供企業(ye)(ye)(ye)(ye)使(shi)用,同時(shi)提(ti)供物業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務。這同傳統的(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)模(mo)式沒(mei)有顯著區(qu)別,所以(yi)大部分園區(qu)還會(hui)突出(chu)物業(ye)(ye)(ye)(ye)載體的(de)(de)營銷宣(xuan)傳。產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)是(shi)在地(di)產(chan)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)基礎上開展(zhan)運營服(fu)(fu)務和享(xiang)受關聯政策。
(一)產業投資
主要指(zhi)園區(qu)建立或控股專(zhuan)業(ye)性的產業(ye)投(tou)(tou)(tou)資(zi)機構,如天使基金、VC(風險投(tou)(tou)(tou)資(zi))、PE(私募股權投(tou)(tou)(tou)資(zi))等,以此開展項目投(tou)(tou)(tou)資(zi),或者利用孵化器(qi)的優勢對(dui)進駐的潛力型(xing)企業(ye)開展多種形(xing)式的股權投(tou)(tou)(tou)資(zi),實現企業(ye)成長并獲取長期(qi)收益(yi)。
(二)中介服務
園(yuan)區(qu)整合產業資(zi)(zi)源,引進各類中(zhong)介(jie)服(fu)務(wu)機構,向(xiang)入園(yuan)企業提供工商注冊、融資(zi)(zi)信貸(dai)、法律(lv)咨詢、人才外包、資(zi)(zi)質(zhi)認(ren)證(zheng)、技術中(zhong)介(jie)、管理咨詢、知識產權服(fu)務(wu)、網絡(luo)通信服(fu)務(wu)等全套的產業服(fu)務(wu),并向(xiang)服(fu)務(wu)提供方適(shi)當收取傭金的收益(yi)模式。
(三)平臺服務
引(yin)進中介(jie)機構為園區企業(ye)服務(wu)(wu),獲得少(shao)量收益(yi)。有實(shi)力的(de)園區可(ke)以組(zu)建專業(ye)咨詢部門或專業(ye)化(hua)公司,自主(zhu)建立公共服務(wu)(wu)平(ping)臺(tai),如(ru)同中介(jie)機構,為園區企業(ye)提供針對性(xing)的(de)技術服務(wu)(wu)、市場營銷服務(wu)(wu)、金融信貸服務(wu)(wu)、管理咨詢服務(wu)(wu)等,直接獲取咨詢性(xing)、服務(wu)(wu)性(xing)收入,正(zheng)所謂(wei)“肥水不流外人田”。平(ping)臺(tai)服務(wu)(wu)還可(ke)以通過BPO(商務(wu)(wu)流程外包)等形式獲取長期、穩定的(de)收益(yi)。
(四)政府補貼
產業園區、孵(fu)化(hua)器通常要(yao)建設(she)若干公(gong)共(gong)服(fu)務平臺及配套服(fu)務沒施,以營造(zao)良好的園區環境和產業氛圍,一些園區在建設(she)專(zhuan)業化(hua)公(gong)共(gong)服(fu)務平認知臺時還(huan)投(tou)資購置(zhi)了不少專(zhuan)業設(she)備、儀器。
為了鼓勵園(yuan)區改善創業環境(jing)和提高服(fu)務(wu)能力,區域(yu)政府(fu)會適(shi)當(dang)拿出財政資(zi)金以項(xiang)目(mu)補(bu)貼(tie)、貸款貼(tie)息等形式給予(yu)園(yuan)區資(zi)金扶植。政府(fu)補(bu)貼(tie)經費基本上按照“專項(xiang)資(zi)金、專款專用”的原則劃撥給相關園(yuan)區。
(五)稅收獎勵
稅收(shou)獎勵指(zhi)入園(yuan)(yuan)企業(ye)上繳(jiao)的(de)稅收(shou)一部分(fen)歸國稅,一部分(fen)歸省、市(shi)財(cai)政收(shou)入,一部分(fen)由區縣支配(pei),這部分(fen)稅收(shou)一般采取部分(fen)返還園(yuan)(yuan)區的(de)方式，支持園(yuan)(yuan)區建(jian)設或(huo)者用于擴展招商,堪稱(cheng)區域(yu)政府(fu)對園(yuan)(yuan)區的(de)“績(ji)效獎”。
誠然,各家產業園區的建設經營各有側重,收入來源比重不同、各具千秋,但從園區收入構成和比例額度上,不難看出園區的經營定位和運營能力。企業選擇園區時,可關注園區的盈利模式與主要收入來源,因為這預示著入園企業所能享有的創業成長環境與綜合服務。產業服務(wu)平臺（CYYY2018）
對一家產業規劃園來說,知(zhi)悉產業園區的來龍(long)去脈就好比了解自己的前世(shi)今生”,在前行的路上,學習(xi)效(xiao)仿也好,創(chuang)新實踐也罷,明(ming)確發展(zhan)方向,明(ming)晰成長路線,這才是關(guan)鍵。
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