產業園區金融服務的本質探索
來源：未知 日期：2018-11-28 點擊：次
隨著越來越多社會資本介入產業園區的開發使得早政府對園區的單純的政策融資方式支持逐漸被更加市場化的運作模式所替代，與之伴隨的是不斷加重的資金壓力，傳統的地產金融產品難以支撐產業園區長周期資金需求，園區金融服務的思維需要進行轉變。
產業園區與傳統地產的(de)差(cha)異
近年來(lai)(lai)，在(zai)住(zhu)宅為(wei)主的(de)(de)傳(chuan)統房地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)，白銀(yin)時代已(yi)成(cheng)行業(ye)(ye)(ye)普遍，企業(ye)(ye)(ye)紛紛轉型尋求新(xin)的(de)(de)利潤增長點(dian)。隨著樓市(shi)(shi)政策越來(lai)(lai)越嚴苛，傳(chuan)統住(zhu)宅、商辦類項(xiang)目受(shou)到限制，房企拿地(di)難度(du)加大，發展產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園區成(cheng)為(wei)企業(ye)(ye)(ye)獲(huo)得資(zi)源的(de)(de)有效(xiao)途徑。然而產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園區需要(yao)長期(qi)的(de)(de)投(tou)入，開發難度(du)大。綜(zong)合(he)來(lai)(lai)看，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園區在(zai)融資(zi)、開發、產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)導(dao)入和運營(ying)服務(wu)等多(duo)個環節(jie)均與傳(chuan)統地(di)產(chan)(chan)有明顯差異。
1.在(zai)土地(di)獲(huo)取和(he)(he)規(gui)(gui)劃建(jian)設方(fang)面，產(chan)業(ye)園區(qu)(qu)更(geng)關注(zhu)當地(di)產(chan)業(ye)基(ji)礎(chu)(chu)(chu)和(he)(he)政策規(gui)(gui)劃。由于物(wu)業(ye)形(xing)態、開發(fa)目的(de)(de)的(de)(de)不同，產(chan)業(ye)園區(qu)(qu)在(zai)土地(di)獲(huo)取方(fang)面需要考(kao)慮的(de)(de)因素比傳統地(di)產(chan)更(geng)為復雜，更(geng)注(zhu)重(zhong)區(qu)(qu)域(yu)產(chan)業(ye)基(ji)礎(chu)(chu)(chu)、資源稟(bing)賦和(he)(he)政策規(gui)(gui)劃等因素。傳統地(di)產(chan)以區(qu)(qu)位和(he)(he)價格作為最(zui)主要的(de)(de)衡量標準，選擇好的(de)(de)地(di)段，項(xiang)目已經成功了一(yi)半(ban)。而(er)對產(chan)業(ye)園區(qu)(qu)來說，一(yi)般體量較(jiao)大(da)且多數位于目前基(ji)礎(chu)(chu)(chu)設施(shi)、交通條件(jian)相對較(jiao)差的(de)(de)新城(cheng)區(qu)(qu)，其目標是促(cu)進區(qu)(qu)域(yu)產(chan)業(ye)結構調整和(he)(he)發(fa)展(zhan)，因此更(geng)多考(kao)慮區(qu)(qu)域(yu)發(fa)展(zhan)戰略、經濟(ji)條件(jian)、產(chan)業(ye)基(ji)礎(chu)(chu)(chu)和(he)(he)人才(cai)資源等因素。
2. 在(zai)(zai)銷售(shou)(shou)和(he)運(yun)營管理(li)方面(mian)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)園區(qu)(qu)(qu)更(geng)注重產(chan)(chan)業(ye)(ye)導入和(he)運(yun)營服務體系(xi)搭(da)建。對(dui)于(yu)大部分有(you)區(qu)(qu)(qu)位(wei)優(you)勢的(de)(de)住宅來說(shuo)，終(zhong)端客(ke)戶為個人(ren)，在(zai)(zai)當地(di)(di)(di)市場熱度較(jiao)好的(de)(de)情況(kuang)下，只要做(zuo)好宣傳(chuan)推(tui)廣，即可快(kuai)速去(qu)化完(wan)成(cheng)銷售(shou)(shou)目(mu)標；銷售(shou)(shou)的(de)(de)終(zhong)結也是(shi)(shi)(shi)整(zheng)個項目(mu)的(de)(de)終(zhong)結不(bu)(bu)存在(zai)(zai)后(hou)續運(yun)營管理(li)問題(ti)。對(dui)于(yu)產(chan)(chan)業(ye)(ye)園區(qu)(qu)(qu)來說(shuo)，其最終(zhong)用戶是(shi)(shi)(shi)一家家企業(ye)(ye)，在(zai)(zai)招(zhao)商(shang)(shang)過(guo)程中(zhong)形成(cheng)產(chan)(chan)業(ye)(ye)鏈的(de)(de)整(zheng)合(he)是(shi)(shi)(shi)非常(chang)重要的(de)(de)。現實(shi)情況(kuang)中(zhong)，不(bu)(bu)同(tong)(tong)的(de)(de)園區(qu)(qu)(qu)項目(mu)具有(you)吸引(yin)不(bu)(bu)同(tong)(tong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)地(di)(di)(di)緣優(you)勢，不(bu)(bu)同(tong)(tong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)又(you)需(xu)要不(bu)(bu)同(tong)(tong)的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)配套(tao)。對(dui)于(yu)沒有(you)產(chan)(chan)業(ye)(ye)基礎的(de)(de)開發商(shang)(shang)來說(shuo)，在(zai)(zai)短時間內完(wan)成(cheng)產(chan)(chan)業(ye)(ye)配套(tao)的(de)(de)整(zheng)合(he)是(shi)(shi)(shi)很(hen)難實(shi)現的(de)(de)，完(wan)成(cheng)以后(hou)又(you)很(hen)難在(zai)(zai)不(bu)(bu)同(tong)(tong)地(di)(di)(di)塊中(zhong)復制。因此(ci)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)園區(qu)(qu)(qu)的(de)(de)招(zhao)商(shang)(shang)對(dui)地(di)(di)(di)塊區(qu)(qu)(qu)位(wei)和(he)開發商(shang)(shang)的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)導入能力都有(you)更(geng)高的(de)(de)要求。在(zai)(zai)園區(qu)(qu)(qu)完(wan)成(cheng)招(zhao)商(shang)(shang)后(hou)，還需(xu)要為入園企業(ye)(ye)提供運(yun)營管理(li)后(hou)續服務，這對(dui)園區(qu)(qu)(qu)開發企業(ye)(ye)的(de)(de)運(yun)營管理(li)能力提出了更(geng)高的(de)(de)要求。
產業園(yuan)區金(jin)融服務的本質探索
傳統金融產品難以(yi)滿足園區資金需(xu)求
早期設(she)立的(de)(de)(de)產(chan)業園區(qu)多(duo)(duo)屬(shu)于(yu)地方政府(fu)(fu)主導的(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)區(qu)，盡管也有(you)很大(da)(da)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)金短缺問題，但得到政府(fu)(fu)給予的(de)(de)(de)大(da)(da)量政策(ce)性扶持，如上市(shi)指標和(he)政策(ce)性貸款支持、土地一(yi)級開(kai)(kai)發(fa)反哺等(deng)，極(ji)大(da)(da)增強(qiang)了園區(qu)建設(she)的(de)(de)(de)投融(rong)資(zi)(zi)能力(li)。然而(er)，隨(sui)著越來越多(duo)(duo)社會資(zi)(zi)本介(jie)入產(chan)業園區(qu)的(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)和(he)土地一(yi)級開(kai)(kai)發(fa)市(shi)場的(de)(de)(de)規范(fan)化(hua)，單純的(de)(de)(de)政策(ce)支持逐漸(jian)被更加(jia)市(shi)場化(hua)的(de)(de)(de)運作(zuo)模式所替(ti)代，與之(zhi)伴隨(sui)的(de)(de)(de)是(shi)不斷(duan)加(jia)重的(de)(de)(de)資(zi)(zi)金壓力(li)，融(rong)資(zi)(zi)問題成為(wei)產(chan)業地產(chan)發(fa)展最(zui)為(wei)棘手的(de)(de)(de)問題。
傳統的(de)(de)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)融產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)主要源于債(zhai)權(quan)型融資(zi)(zi)思維，通過資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)抵押(ya) / 質押(ya)等方式(shi)進行風險(xian)把控(kong)；由于產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)貸(dai)款成數(shu)低(di)、產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)期限短、租金(jin)(jin)收益低(di)等原因，開(kai)(kai)發貸(dai)、按揭、經營(ying)(ying)性物業(ye)貸(dai)等傳統融資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)難以滿足產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)發展的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)需求(qiu)。傳統債(zhai)權(quan)融資(zi)(zi)周(zhou)期與(yu)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)盈利周(zhou)期不(bu)匹(pi)(pi)配。一(yi)般來(lai)說，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)投資(zi)(zi)周(zhou)期長(chang)(chang)，資(zi)(zi)金(jin)(jin)回(hui)收慢(man)。首先，項目規模龐大(da)(da)(da)，建設(she)期間(jian)需要大(da)(da)(da)量資(zi)(zi)金(jin)(jin)注入，建成后又需要較長(chang)(chang)時間(jian)才能完成產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)招(zhao)商(shang)和后期運營(ying)(ying)服務。此(ci)外，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)時間(jian)相對較短，項目收入大(da)(da)(da)部分來(lai)自園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)的(de)(de)長(chang)(chang)期出租運營(ying)(ying)，而(er)非(fei)傳統地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)一(yi)次性銷售，這使得園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)回(hui)收周(zhou)期較傳統地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)更長(chang)(chang)。依(yi)據國內大(da)(da)(da)多數(shu)銀(yin)行的(de)(de)風控(kong)標準，對產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)開(kai)(kai)發企(qi)業(ye)發放(fang)的(de)(de)項目開(kai)(kai)發貸(dai)款多以中短期貸(dai)款為(wei)主，額度難以覆蓋(gai)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)整體開(kai)(kai)發建設(she)及運營(ying)(ying)成本，且后期需要一(yi)次性還本付息，這與(yu)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)長(chang)(chang)期持有運營(ying)(ying)的(de)(de)發展模式(shi)不(bu)匹(pi)(pi)配。
產業園區金融服務的本質探索
由融(rong)資思維(wei)向投資思維(wei)的(de)轉變
如上所述，產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)面臨(lin)資(zi)(zi)(zi)金占用量大、投(tou)資(zi)(zi)(zi)回收(shou)期(qi)長、物業(ye)屬性特殊等局限性，難以通過(guo)傳統的(de)(de)(de)債權(quan)融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道獲得足夠的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金支(zhi)持。由于具有(you)開發(fa)經營時間長、合(he)理運營后收(shou)益穩定(ding)(ding)的(de)(de)(de)特點，產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)應(ying)當選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)能夠提(ti)供(gong)長周期(qi)穩定(ding)(ding)資(zi)(zi)(zi)金的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)模式(shi)。園(yuan)區(qu)開發(fa)企(qi)業(ye)應(ying)加快多(duo)元(yuan)化融(rong)資(zi)(zi)(zi)步伐，金融(rong)機構在為園(yuan)區(qu)開發(fa)企(qi)業(ye)提(ti)供(gong)金融(rong)服務(wu)時，應(ying)當從債權(quan)性融(rong)資(zi)(zi)(zi)思(si)維向(xiang)權(quan)益性融(rong)資(zi)(zi)(zi)思(si)維轉變(bian)。綜合(he)來看，結(jie)合(he)前(qian)述分(fen)析和當前(qian)金融(rong)環境，未來可供(gong)企(qi)業(ye)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)的(de)(de)(de)產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)的(de)(de)(de)金融(rong)服務(wu)創(chuang)新(xin)型(xing)模式(shi)包(bao)括園(yuan)區(qu)開發(fa)股權(quan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)、園(yuan)區(qu)資(zi)(zi)(zi)產(chan)證券化等。
通(tong)過股權(quan)(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)，實現園(yuan)區(qu)(qu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)的(de)(de)輕資(zi)(zi)產化運作傳統的(de)(de)地(di)產基(ji)金(jin)(jin)(jin)在國(guo)內(nei)已(yi)經(jing)歷多年，受銀行信貸偏(pian)好(hao)和(he)金(jin)(jin)(jin)融環境(jing)影響，多數基(ji)金(jin)(jin)(jin)均以債權(quan)(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)為(wei)主(zhu)。與(yu)債權(quan)(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)不同，股權(quan)(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)周(zhou)期更(geng)長(chang)，注重(zhong)被投(tou)(tou)資(zi)(zi)企業(ye)(ye)未來的(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)前景與(yu)資(zi)(zi)本增值(zhi)，通(tong)過參(can)與(yu)企業(ye)(ye)經(jing)營管(guan)理及重(zhong)大運營決策當(dang)中與(yu)企業(ye)(ye)共擔風險。具備(bei)良好(hao)資(zi)(zi)產管(guan)理能力的(de)(de)股權(quan)(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)，能夠更(geng)好(hao)地(di)匹配產業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)(qu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)長(chang)周(zhou)期的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)需求；此外(wai)，權(quan)(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)方(fang)在園(yuan)區(qu)(qu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)投(tou)(tou)資(zi)(zi)之外(wai)，多數還會介入到各種新興產業(ye)(ye)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)，能夠更(geng)好(hao)地(di)匹配園(yuan)區(qu)(qu)發(fa)展(zhan)(zhan)在先期開(kai)(kai)(kai)發(fa)和(he)后期運營管(guan)理上的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)需求，是園(yuan)區(qu)(qu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)更(geng)好(hao)的(de)(de)合作方(fang)向。
通過資產證券化方式，實現園區資產的可持續運營任何重資產運營都需要找到一種合適的退出路徑。對于產業地產運營商來說，當一個園區項目運作相對成熟的時候，可以考慮通過基金并購的方式實現向輕資產運營的轉變，即將收益穩定的長期持有物業從企業資產負債表中剝離出來，通過資產證券化（包括ABS、REITs 等）方式回收資金，繼續用于其他園區開發。這種操作模式一方面可以提高園區運營商的資金使用效率，加快其規模化擴張步伐，另一方面還可以通過基金分紅獲取優質物業的長期收益。
產(chan)業園(yuan)區金融服務的(de)本質探索
綜上所述，產(chan)業園(yuan)區運營商(shang)要改(gai)變(bian)發展(zhan)思路，從(cong)“重資產(chan)”向“輕資產(chan)”的商(shang)業模式轉型，要一手(shou)抓(zhua)(zhua)產(chan)業、一手(shou)抓(zhua)(zhua)金融(rong)，打造(zao)產(chan)業、金融(rong)、園(yuan)區相互融(rong)合的生(sheng)態(tai)系統，分(fen)享產(chan)業發展(zhan)與物業回報所帶來的長(chang)期資本增值(zhi)。