產業園區運營模式解析、存在的問題及改進方法
來源：未知 日期：2018-11-23 點擊：次
產業園區作為一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式，在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發是一個充滿智慧的過程。1984年我國開始設立第一批經濟技術開發區，之后產業園一直作為中國經濟的一種特殊的產業形態，成為各地區經濟建設的重要支柱。然而，產業園區作為一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式，在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別。
一、政府部門在對產業(ye)園區進行不(bu)同(tong)定位(wei)的同(tong)時(shi)，園區也會產生五種(zhong)不(bu)同(tong)的運營模式
第一(yi)(yi)種(zhong)模(mo)式(shi)：政(zheng)府(fu)(fu)運(yun)營(ying)模(mo)式(shi)。這里的(de)政(zheng)府(fu)(fu)運(yun)營(ying)模(mo)式(shi)與前(qian)面(mian)所說的(de)行(xing)政(zheng)主(zhu)導(dao)(dao)型園(yuan)區(qu)(qu)有關聯(lian)，但(dan)卻是(shi)不同概念。政(zheng)府(fu)(fu)運(yun)營(ying)模(mo)式(shi)往往在(zai)行(xing)政(zheng)主(zhu)導(dao)(dao)型園(yuan)區(qu)(qu)比較常見，園(yuan)區(qu)(qu)由政(zheng)府(fu)(fu)投(tou)資開(kai)發，園(yuan)區(qu)(qu)為(wei)入駐(zhu)的(de)公司提供一(yi)(yi)些(xie)稅(shui)(shui)務(wu)代理(li)、行(xing)政(zheng)事務(wu)代理(li)的(de)服務(wu)，然(ran)后收(shou)(shou)取一(yi)(yi)些(xie)服務(wu)費(fei)用，同時政(zheng)府(fu)(fu)部門也(ye)會給園(yuan)區(qu)(qu)一(yi)(yi)些(xie)招(zhao)商代理(li)費(fei)用和(he)稅(shui)(shui)費(fei)收(shou)(shou)取的(de)優惠。
政府運(yun)營(ying)(ying)模式(shi)適合于一些規模小，管理簡單的(de)(de)園(yuan)區(qu)。對(dui)于一些大型的(de)(de)園(yuan)區(qu)，這樣的(de)(de)運(yun)營(ying)(ying)模式(shi)無法保證(zheng)園(yuan)區(qu)的(de)(de)長期運(yun)營(ying)(ying)。廣(guang)州天河軟件(jian)園(yuan)就屬于這類運(yun)營(ying)(ying)模式(shi)。
產業園區運營模式解析、存在的問題及改進方法
第二種模(mo)式(shi)(shi)：投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)運營模(mo)式(shi)(shi)。投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)運營模(mo)式(shi)(shi)是(shi)通過政(zheng)府投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)建設園區(qu)(qu)，然后通過房(fang)租、固定資(zi)(zi)產等作為(wei)合(he)作資(zi)(zi)產，孵化有發展(zhan)(zhan)潛力的(de)(de)中小企(qi)業(ye)，在(zai)企(qi)業(ye)獲得(de)成長(chang)后引(yin)入外部戰略投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者或上市(shi)，實現資(zi)(zi)產增值并(bing)收回投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)。這(zhe)是(shi)一種長(chang)期投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)理念，園區(qu)(qu)在(zai)中短期很(hen)(hen)難有可見的(de)(de)回報，但是(shi)對于一個區(qu)(qu)域的(de)(de)經(jing)濟發展(zhan)(zhan)具(ju)有很(hen)(hen)強(qiang)的(de)(de)推動作用，因為(wei)園區(qu)(qu)的(de)(de)發展(zhan)(zhan)是(shi)建立在(zai)企(qi)業(ye)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)成功的(de)(de)基(ji)礎上的(de)(de)。浦東(dong)軟件園就(jiu)屬(shu)于這(zhe)一模(mo)式(shi)(shi)。
第(di)三(san)種模(mo)(mo)式：服(fu)務(wu)運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式。隨著經濟(ji)的(de)發(fa)展，只是投(tou)資還(huan)是不能(neng)滿足很(hen)多企(qi)業(ye)的(de)需(xu)要，很(hen)多企(qi)業(ye)對園(yuan)區的(de)服(fu)務(wu)環境提出了更(geng)(geng)多的(de)要求。在這個基礎(chu)上出現了服(fu)務(wu)運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式的(de)園(yuan)區。園(yuan)區為入駐企(qi)業(ye)提供人(ren)才(cai)招聘、人(ren)才(cai)派遣、信息提供等軟服(fu)務(wu)，為企(qi)業(ye)提供更(geng)(geng)佳(jia)的(de)生存發(fa)展環境。服(fu)務(wu)運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式強化了園(yuan)區與企(qi)業(ye)的(de)合作，增加了園(yuan)區的(de)收入渠(qu)道。杭(hang)州軟件(jian)園(yuan)就屬(shu)于這一類運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式。
第(di)四種模式(shi)：土地(di)(di)(di)(di)(di)盈(ying)利(li)(li)模式(shi)。隨著近十(shi)年中(zhong)國房地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)的(de)熱起，土地(di)(di)(di)(di)(di)增值的(de)盈(ying)利(li)(li)能力遠(yuan)遠(yuan)超(chao)過(guo)了(le)(le)很多行業的(de)盈(ying)利(li)(li)水平。一(yi)些(xie)園區(qu)(qu)獲(huo)得了(le)(le)土地(di)(di)(di)(di)(di)收儲(chu)、初步開(kai)(kai)發、拍賣的(de)功能，所以一(yi)些(xie)園區(qu)(qu)通過(guo)控制大(da)面(mian)積的(de)土地(di)(di)(di)(di)(di)，在(zai)進行初步開(kai)(kai)發后(hou)，短期(qi)內提升土地(di)(di)(di)(di)(di)的(de)價值，然后(hou)進行地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發或轉讓(rang)。這種模式(shi)更像(xiang)一(yi)個有(you)規劃的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發商，獲(huo)利(li)(li)能力非常的(de)強大(da)，同時也為(wei)園區(qu)(qu)后(hou)期(qi)的(de)開(kai)(kai)發奠定(ding)了(le)(le)雄(xiong)厚的(de)財力基礎。這方(fang)面(mian)做的(de)比較好的(de)是(shi)中(zhong)關村(cun)軟件園。
產業園區運營模式解析、存在的問題及改進方法
第五種(zhong)模(mo)式(shi)是產(chan)業運營模(mo)式(shi)。一(yi)(yi)些重(zhong)要的開發區(qu)其實承(cheng)擔(dan)了調節、完善、強化區(qu)域產(chan)業鏈(lian)(lian)運營的作用，園(yuan)區(qu)設(she)立的目(mu)的就是要做一(yi)(yi)個產(chan)業鏈(lian)(lian)，比如(ru)一(yi)(yi)些新(xin)能源產(chan)業園(yuan)、創意產(chan)業園(yuan)、物(wu)流產(chan)業園(yuan)等，這些產(chan)業園(yuan)在(zai)投(tou)(tou)資(zi)(zi)初期就會進行(xing)招商引資(zi)(zi)，引入企業資(zi)(zi)本一(yi)(yi)起(qi)搭(da)臺，然而園(yuan)區(qu)也(ye)做好了與(yu)企業一(yi)(yi)起(qi)唱戲(xi)的準備。園(yuan)區(qu)會對一(yi)(yi)些有實力的入駐企業進行(xing)投(tou)(tou)資(zi)(zi)，甚至(zhi)直接投(tou)(tou)資(zi)(zi)一(yi)(yi)個全資(zi)(zi)公司(si)在(zai)園(yuan)區(qu)內運營一(yi)(yi)個重(zhong)要的產(chan)業項目(mu)。
這種(zhong)運營(ying)模式的(de)(de)產業(ye)(ye)園(yuan)往(wang)往(wang)要(yao)具備(bei)三種(zhong)職(zhi)能：行政職(zhi)能、服務(wu)職(zhi)能和企業(ye)(ye)投資(zi)運營(ying)職(zhi)能。對園(yuan)區的(de)(de)管理能力和運營(ying)能力都提(ti)出了很強的(de)(de)要(yao)求(qiu)。例(li)如重慶的(de)(de)兩江國家開(kai)發(fa)區，規劃(hua)多個產業(ye)(ye)一(yi)起(qi)運營(ying)，有(you)招(zhao)商、有(you)投資(zi)、有(you)獨資(zi)，運營(ying)復(fu)雜，然而(er)一(yi)旦建成(cheng)將在很大的(de)(de)區域(yu)內形成(cheng)壓倒性的(de)(de)產業(ye)(ye)優勢(shi)。
二、對產業園區不(bu)同(tong)發展階段的模式(shi)分(fen)析
所謂產(chan)業(ye)園(yuan)區，實際上是由于(yu)生產(chan)行(xing)為和(he)交易行(xing)為帶來(lai)的(de)一種空(kong)間聚集(ji)模(mo)式，初期的(de)聚集(ji)所帶來(lai)的(de)相關功能需(xu)求和(he)衍生經濟行(xing)為，造成了園(yuan)區不同(tong)發展階段的(de)聚集(ji)方式和(he)空(kong)間特征(zheng)，也成為我們定義(yi)發展階段特征(zheng)的(de)主(zhu)要依(yi)據。
三、產業園區發展(zhan)（尤其是高新園區發展(zhan)）的幾個趨勢
隨著產業園區的主導產業，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，也必然使園區的發展內容和特征存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容；
趨勢一、從注重優惠政策向發展產業集群轉變：從世界高新技術產業發展來看，基本經歷了由“單個企業→同類企業集群→產業鏈→產業集群”的發展路徑演變，高新技術產業只有集群化發展，才會激發出更大的能量。從未來高新技術園區政策走向看，優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜（這是國外通行的做法）。
產業園(yuan)區運營模(mo)式解析、存在的問(wen)題(ti)及改進方(fang)法
趨勢二、 由加工型高新區向研發型高新區轉型：由于高新技術園區功能的特殊性，決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈（研發、設計、中試等）。未來高新技術園區的發展在于比技術創新能力和技術轉化效率，我國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型高新技術園區。
趨(qu)勢三(san)、從(cong)強調引進大(da)(da)(da)型公司(si)向(xiang)科(ke)技型中小(xiao)企(qi)業(ye)集(ji)群轉變：隨(sui)著(zhu)高新產(chan)業(ye)系統化(hua)、交叉性(xing)的(de)增大(da)(da)(da)，使得科(ke)技研(yan)(yan)發(fa)與(yu)轉化(hua)的(de)復雜(za)性(xing)日益加大(da)(da)(da)，從(cong)而大(da)(da)(da)規(gui)模(mo)研(yan)(yan)發(fa)的(de)系統風險(xian)大(da)(da)(da)大(da)(da)(da)增加。而隨(sui)著(zhu)科(ke)技預測性(xing)和可控性(xing)的(de)加強，在總體方(fang)向(xiang)下，將研(yan)(yan)發(fa)課題市(shi)場化(hua)、模(mo)塊化(hua)、專業(ye)化(hua)，采用(yong)小(xiao)規(gui)模(mo)研(yan)(yan)究，充分利用(yong)其靈活性(xing)，可有效(xiao)分散風險(xian)和加快科(ke)技研(yan)(yan)發(fa)速度(du)。
趨勢四、由單純的土(tu)地(di)運營(ying)向(xiang)綜(zong)合的“產(chan)業(ye)(ye)(ye)開(kai)發”和“氛(fen)(fen)圍培育(yu)”轉變：產(chan)業(ye)(ye)(ye)園區的發展，未來(lai)必然應該從孤立的工業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)開(kai)發走向(xiang)綜(zong)合的產(chan)業(ye)(ye)(ye)開(kai)發，通過土(tu)地(di)、地(di)產(chan)項(xiang)目的產(chan)業(ye)(ye)(ye)入(ru)股等(deng)方式，將土(tu)地(di)、園區物業(ye)(ye)(ye)與(yu)產(chan)業(ye)(ye)(ye)開(kai)發結合起來(lai)；同樣也從片面的環境建設走向(xiang)全方位(wei)的氛(fen)(fen)圍培育(yu)，在(zai)打造一(yi)流(liu)的硬環境的同時(shi)，加強(qiang)區域文化氛(fen)(fen)圍、創新機制、管理(li)服務等(deng)軟環境的建設。
趨勢五、由功(gong)(gong)能單一(yi)的(de)產(chan)(chan)業區向(xiang)現代(dai)化綜合功(gong)(gong)能區轉型：現代(dai)的(de)產(chan)(chan)業發展(zhan)不(bu)同于傳統工業發展(zhan)模式的(de)特性——智(zhi)力資源密集、規(gui)模較(jiao)小、信息(xi)網(wang)絡化，決定了新的(de)產(chan)(chan)業區功(gong)(gong)能的(de)綜合性，不(bu)是(shi)單純的(de)工業加工、科技產(chan)(chan)品制造區，還包括配(pei)套服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)各種(zhong)商業服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)、金融信息(xi)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)、管理服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)、醫(yi)療服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)、娛樂休憩服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)等(deng)綜合功(gong)(gong)能。
四、現有運營模式下園(yuan)區發(fa)展存在的主要問題
一是(shi)管理體制(zhi)不夠科學。我區(qu)各園區(qu)管委會是(shi)園區(qu)開發(fa)建設的直接責任(ren)主(zhu)體, 其職能類似于一級(ji)政府, 但缺乏應有的規劃、建設及相關審批權限，由(you)于不具備依法行政主(zhu)體資(zi)格, 在入駐企業、上級(ji)主(zhu)管部(bu)門(men)之間需要做大量的協調工作, 一旦協調不到位, 將貽誤(wu)有利(li)的建設時機, 與企業發(fa)展中高效、優質(zhi)的服(fu)務要求(qiu)極不適(shi)應。
二是政策(ce)措施(shi)不(bu)夠完善。由于目前主(zhu)要采用行政手(shou)段運行模(mo)式，加(jia)之(zhi)促(cu)進園(yuan)區發展的(de)專項配套(tao)措施(shi)還不(bu)完善, 仍然存在“以地引資、以地養(yang)園(yuan)區”為(wei)主(zhu)的(de)粗放發展模(mo)式，各部門從(cong)政策(ce)、資金、制(zhi)度上聚焦園(yuan)區發展的(de)局面還未形成,行政審批、服務效率和(he)社(she)會(hui)信(xin)(xin)用相對(dui)滯(zhi)后(hou), 地方性(xing)的(de)信(xin)(xin)用體(ti)系及管理制(zhi)度尚未建立。
產業園區運(yun)營模(mo)式解析(xi)、存在的問(wen)題(ti)及改進方法
三是融(rong)(rong)資渠(qu)道較(jiao)窄。目前,園(yuan)區發展90%主(zhu)要(yao)依靠財政(zheng)撥(bo)款, 由于基礎(chu)建(jian)設投資回收周期較(jiao)長, 加之園(yuan)區自身的(de)造血功能(neng)尚未健(jian)全(quan), 建(jian)設資金(jin)不足且沒有(you)(you)有(you)(you)效的(de)融(rong)(rong)資渠(qu)道和方式，導致園(yuan)區的(de)總體開發、配(pei)套建(jian)設速度緩慢。尤(you)其(qi)在完全(quan)行(xing)政(zheng)手(shou)段運營模式下, 資金(jin)問題往往使得管理者在工(gong)業園(yuan)區的(de)運營管理中有(you)(you)心(xin)無(wu)力。
四是專業人(ren)才(cai)比(bi)較(jiao)缺乏。各園區目前的(de)(de)招(zhao)商(shang)、建設和管(guan)理團(tuan)隊都(dou)由機(ji)關(guan)工作(zuo)人(ren)員組(zu)成(cheng)，市(shi)場化(hua)運(yun)營(ying)的(de)(de)知識和能力還不足，相(xiang)對(dui)園區“專業化(hua)、集群化(hua)、高端化(hua)、國際化(hua)”發(fa)展方向，現有的(de)(de)運(yun)營(ying)團(tuan)隊還遠遠不能滿足園區建設和發(fa)展的(de)(de)要求。
五、對于改進(jin)運(yun)營模式(shi)的(de)建(jian)議
總體構(gou)想(xiang)：從園區發(fa)展的實(shi)際出發(fa)，按照“小機構(gou)，大服(fu)務(wu)”和“精減、統(tong)一(yi)、效能(neng)”的準政(zheng)(zheng)府體制，貫徹 “強化(hua)決策，突出管理(li)(li)(li)，市場服(fu)務(wu)”和“機構(gou)政(zheng)(zheng)企合一(yi)，職能(neng)政(zheng)(zheng)企分開，管理(li)(li)(li)政(zheng)(zheng)社分開”的理(li)(li)(li)念，在(zai)決策和管理(li)(li)(li)上體現政(zheng)(zheng)府的強力領導，在(zai)經營服(fu)務(wu)上挖潛和發(fa)揮市場的功能(neng)，建立“決策機構(gou)一(yi)元(yuan)化(hua)，管理(li)(li)(li)機構(gou)行政(zheng)(zheng)化(hua)，服(fu)務(wu)機構(gou)企業化(hua)”的扁(bian)平式直(zhi)線職能(neng)型管委會(hui)組織結構(gou)。
一(yi)(yi)是實(shi)行(xing)(xing)以 “一(yi)(yi)站式服務”、“一(yi)(yi)個窗口(kou)收(shou)費(fei)”、“一(yi)(yi)個部門(men)執法(fa)”為主要(yao)內容(rong)的(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)委會封閉運行(xing)(xing)機制(zhi)。實(shi)行(xing)(xing)園(yuan)區財政(zheng)單獨核算，采取“劃分收(shou)支(zhi)，核定基(ji)數，超收(shou)分成，風險(xian)共享，一(yi)(yi)定幾(ji)年(nian)”的(de)財政(zheng)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)體制(zhi)，這樣有利于調動(dong)園(yuan)區發展的(de)積極性；國土規劃部門(men)授(shou)(shou)權職能(neng)到(dao)管(guan)(guan)(guan)(guan)委會，對園(yuan)區內國土規劃、土地資源配置(zhi)、地政(zheng)執法(fa)進(jin)行(xing)(xing)綜合管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)；建(jian)設(she)、環保(bao)部門(men)授(shou)(shou)權職能(neng)到(dao)管(guan)(guan)(guan)(guan)委會，依法(fa)對建(jian)設(she)項目報建(jian)、招投標、施工(gong)(gong)許可證、合同管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)、工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)監理(li)(li)、建(jian)設(she)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)峻工(gong)(gong)驗收(shou)和環境(jing)保(bao)護等進(jin)行(xing)(xing)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)。
二是(shi)引進社會資金（民(min)營(ying)資本）入股園區(qu)開發建(jian)設公司(si)。與園區(qu)管委會辦(ban)公室兩塊(kuai)牌子(zi)、一(yi)(yi)套班(ban)子(zi)，公司(si)副職以(yi)上負責人由政府(fu)委派，具體管理(li)人員和(he)信(xin)息化(hua)(hua)、水、電等專業(ye)人員均從社會上招聘,組建(jian)一(yi)(yi)支(zhi)精(jing)于管理(li)和(he)運營(ying)的專業(ye)團隊，這樣既可以(yi)將政府(fu)意(yi)圖貫徹(che)到(dao)軟件園建(jian)設發展中，又能借助專業(ye)人才實施園區(qu)市場化(hua)(hua)運營(ying)。積極推進資產證券化(hua)(hua)，爭取上市融(rong)資，徹(che)底解決園區(qu)資金瓶頸。
三是組建或(huo)引(yin)進(jin)(jin)若干項目(mu)經營公(gong)司。控股培訓公(gong)司：利用(yong)園(yuan)區(qu)(qu)的(de)基礎設施，和(he)(he)地方科研院所合作，開(kai)展(zhan)園(yuan)區(qu)(qu)專業(ye)人(ren)才訂單培訓、校企人(ren)才對(dui)接工程(cheng)、外(wai)包(bao)人(ren)才批量化培訓工程(cheng)等(deng)業(ye)務(wu)；參股風(feng)險(xian)投資(zi)公(gong)司：憑(ping)借(jie)信息優(you)勢，帶頭對(dui)園(yuan)區(qu)(qu)企業(ye)進(jin)(jin)行風(feng)險(xian)投資(zi)，可以吸引(yin)外(wai)部更(geng)多(duo)的(de)風(feng)險(xian)投資(zi)基金；外(wai)包(bao)廣告(gao)服(fu)務(wu)、市政養護、餐(can)飲、酒店、物業(ye)管理和(he)(he)商(shang)業(ye)設施項目(mu)，引(yin)進(jin)(jin)社會上有專業(ye)、成熟(shu)的(de)管理企業(ye)，不僅(jin)能(neng)為園(yuan)區(qu)(qu)企業(ye)提供優(you)質服(fu)務(wu)，提升園(yuan)區(qu)(qu)整體功能(neng)，還分(fen)擔了園(yuan)區(qu)(qu)開(kai)發(fa)建設公(gong)司的(de)職能(neng)，使得公(gong)司能(neng)夠(gou)集中精力進(jin)(jin)行招商(shang)和(he)(he)建設，為園(yuan)區(qu)(qu)發(fa)展(zhan)服(fu)務(wu)。