產業園區要將好鋼用于刀刃之上
來源：未知 日期：2018-12-07 點擊：次
過去幾年，隨著住宅市場調控政策的出臺，房企拿地難度逐漸增大。但“上有政策，下有對策”，產業地產作為區域經濟增長新引擎，受到地方政府的廣泛歡迎。因此，無論“誠心正意”或“掛羊頭、賣狗肉”，以產業地產之名投資拿地，明顯比房地產更加容易。
產業園區要將好鋼用于刀刃之上
2018年以來，伴隨(sui)調(diao)控(kong)政策(ce)愈發(fa)嚴苛，大多(duo)房(fang)企(qi)受(shou)政策(ce)限(xian)(xian)制、限(xian)(xian)價(jia)等因素，拿地熱情持續走低。同時，國家(jia)信貸政策(ce)持續收緊、前期擴張又難以迅速回本，資(zi)金鏈遭遇空前嚴重的(de)困局，高周轉模(mo)式(shi)被無情摧毀。房(fang)企(qi)不可能再(zai)走原(yuan)來依(yi)靠沖規模(mo)，達到千億業績的(de)老路啦！
頭部房(fang)企(qi)(qi)唯一可行(xing)的(de)出路(lu)，或說企(qi)(qi)業(ye)的(de)避風港，就是在黨中央號召發展高科技產(chan)(chan)業(ye)、振(zhen)興實體經(jing)濟(ji)的(de)背景下，主動順應國(guo)家潮流，改變以前將產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)視為“迂回賣(mai)房(fang)”的(de)邏輯，認真考慮該怎樣(yang)布局產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)！
在轉(zhuan)型過程中，第一切忌再不顧資(zi)金、人才、產業(ye)實際跟進速度，隨意喊出百(bai)園、百(bai)城、百(bai)鎮計劃(hua)，大規模(mo)鋪(pu)開(kai)產業(ye)地產項目。頭部房企尚未布局(ju)的應選擇幾片重點區域，而(er)已有全面(mian)擴張戰略計劃(hua)的，要及(ji)時懸崖勒馬，放(fang)棄短線(xian)利益，深耕(geng)區域，著(zhu)眼更長遠(yuan)的未來。
通過產業(ye)鏈打造(zao)、產業(ye)生(sheng)態營建，將(jiang)區(qu)域徹底做熟，集聚大(da)(da)批優秀企業(ye)，不斷(duan)創造(zao)高(gao)(gao)質量(liang)就(jiu)業(ye)崗位，吸引大(da)(da)量(liang)高(gao)(gao)消(xiao)費人群(qun)留住(zhu)(zhu)于(yu)此(ci)，達到“以產興城”效果。除(chu)了在(zai)產業(ye)增(zeng)值服務中(zhong)尋找到新增(zeng)長點外，更能同老本行(xing)相結合，用住(zhu)(zhu)宅銷售(shou)的方式(shi)，在(zai)滿足高(gao)(gao)科技產業(ye)人士宜居宜業(ye)生(sheng)活訴求同時，提高(gao)(gao)自身營業(ye)收入(ru)。
其實，縱觀國內外那些高房價區域，大多也是在區域做熟后，引來高消費人群，房價自然水漲船高。因此，未來中國產業大發展的機遇將在承接大都市外溢效應的環一線，或者在新二線城市出現。頭部房企若想再現過去的千億高利潤，應集中手頭現存資源，深耕這些區域，在產業集群基礎之上實現盈利的高增長。
從綜(zong)合(he)型(xing)園區到主題(ti)園區
因地(di)制宜的(de)精(jing)品化(hua)園(yuan)(yuan)區戰(zhan)略是(shi)(shi)催熟區域地(di)塊，推動當地(di)產(chan)(chan)業長足(zu)發展的(de)重要(yao)法寶。但(dan)在談論主(zhu)題園(yuan)(yuan)區優勢前，首(shou)先明確(que)一點：產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)領(ling)域，無(wu)論選(xuan)擇專業化(hua)主(zhu)題園(yuan)(yuan)區或多元(yuan)化(hua)綜合型園(yuan)(yuan)區，都是(shi)(shi)柄“雙刃劍”，既可以為企業帶來(lai)巨額利潤，也可能成為企業掘墓人(ren)。具體(ti)運(yun)用何種(zhong)戰(zhan)略，關鍵在于實施的(de)時(shi)機是(shi)(shi)否妥當，對市場(chang)需求的(de)把(ba)控(kong)是(shi)(shi)否準確(que)。
招商階(jie)段
園區(qu)企業(ye)(ye)在招商引(yin)資的初級階(jie)段，鑒于(yu)自身規模、品牌知名度(du)、迅速(su)回(hui)籠資金(jin)的需要，一般是“來者不(bu)(bu)拒”。沒辦法，不(bu)(bu)要不(bu)(bu)行(xing)啊！運營產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)，第一要保證的是園區(qu)確實(shi)能吸(xi)引(yin)到企業(ye)(ye)，否則什(shen)么產(chan)業(ye)(ye)集群打造(zao)、促進產(chan)業(ye)(ye)發展、產(chan)業(ye)(ye)生態構(gou)建全是不(bu)(bu)切實(shi)際的空中樓(lou)閣。
在起步(bu)階段，走專業化經(jing)(jing)營(ying)道路(lu)，拒絕有意(yi)愿(yuan)的(de)(de)入(ru)園企業，可能遇(yu)上無法籌措到足(zu)夠資(zi)金謀求進一步(bu)發展壯大的(de)(de)問(wen)題。此時，多元化產業布局(ju)相較(jiao)專業化經(jing)(jing)營(ying)而言(yan)，明顯存在更多的(de)(de)盈利(li)機會(hui)。
行業大(da)環境(jing)
過去，受制(zhi)于行(xing)業(ye)大環境，產業(ye)地(di)產人(ren)的(de)判斷能力實在有限。“工業(ye)地(di)產的(de)未來(lai)是朝專業(ye)化主題(ti)園(yuan)區發(fa)展”，這類觀點(dian)今天(tian)看來(lai)是完(wan)全正確的(de)，擁有超前的(de)戰略眼光。但(dan)10多(duo)年前，只(zhi)怕沒多(duo)少人(ren)敢為這種虛無縹緲的(de)理論去孤注一擲吧！當(dang)行(xing)業(ye)不確定性vs確定性時，集團管理層無法尋找到精準的(de)盈(ying)利點(dian)時，綜合型(xing)園(yuan)區自然是優良的(de)選擇。
從事專業(ye)(ye)(ye)化(hua)經(jing)營，容易受宏觀經(jing)濟不景氣的(de)打擊，造成(cheng)整(zheng)個(ge)(ge)園(yuan)區(qu)(qu)企業(ye)(ye)(ye)的(de)虧損，甚(shen)至倒閉(bi)。而實行(xing)多元化(hua)經(jing)營，將(jiang)資源分散(san)到不同產(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)經(jing)營中，即“不將(jiang)雞蛋放在同一(yi)個(ge)(ge)藍子里”，避免經(jing)營范圍太(tai)過單一(yi)，導致園(yuan)區(qu)(qu)過于依(yi)賴(lai)某一(yi)產(chan)業(ye)(ye)(ye)。多元化(hua)經(jing)營模式保(bao)證某一(yi)產(chan)業(ye)(ye)(ye)在遭受挫折時，園(yuan)區(qu)(qu)能通(tong)過在其它(ta)產(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)經(jing)營成(cheng)功彌補虧損，提高抗(kang)風險(xian)能力。
招商引資的初級階段(duan)、行(xing)業環境(jing)的不確定(ding)(ding)性，使選擇綜合型(xing)園(yuan)(yuan)區(qu)更(geng)符合時宜。因此(ci)，“主題園(yuan)(yuan)區(qu)為什么走紅？”換(huan)而言之，產業地產人究竟(jing)是緣何判定(ding)(ding)：現(xian)在的外(wai)部市場環境(jing)及內部條件，更(geng)適合產業園(yuan)(yuan)區(qu)走專業化(hua)、精品化(hua)的經營道路呢？
園區階段變化(hua)
產業園區在招滿商以后，要進行的就是產業整合，形成產業上下游配套關系、實現信息技術等資源共享，即我們常說的“清差補優”、“騰籠換鳥”等。同時，這也符合政府產業調整要求。園區從招商階段邁入擇商階段，開始定向引入企業，打造名副其實的產業集群。
行業未來(lai)預判
走專業化經營道路的前提是企業已掌握必要的知識與信息，了解與這一行業的最新信息，廣泛結交相關的社會關系。中國改革開放已到第40個年頭，園區同仁們對產業的看法更加理性化。園區運營商對產業未來趨勢能有一定的精準預判，專業化主題園區才有被廣泛選擇的社會基礎。
人才集聚(ju)效應(ying)
產業的高度聚(ju)集(ji)(ji)是人(ren)才聚(ju)集(ji)(ji)的基礎。專業化(hua)主題(ti)園(yuan)區(qu)人(ren)才集(ji)(ji)聚(ju)效應凸顯，加之員工往往能在園(yuan)區(qu)內部自由(you)流動，有助于企業定(ding)向人(ren)才招聘，也大幅降(jiang)低(di)適應全新工作環(huan)境(jing)的成本。
行業動態把握(wo)
俗話(hua)說“隔(ge)行如隔(ge)山”，在多元化經營過(guo)程中，由于(yu)對某(mou)些(xie)產業(ye)(ye)不(bu)熟悉，失(shi)誤(wu)的決策在所難免，不(bu)僅讓(rang)產業(ye)(ye)集群難以建立(li)，反而給(gei)原有支柱(zhu)產業(ye)(ye)平(ping)添許(xu)多不(bu)必要的負(fu)擔。
從園區(qu)產(chan)業(ye)的(de)投資角度來看，所謂“多(duo)元(yuan)(yuan)化經營”，一定程度上就(jiu)是搞“多(duo)元(yuan)(yuan)化投資”，將有限的(de)資源(yuan)分散(san)在多(duo)個產(chan)業(ye)經營項(xiang)目上，結(jie)果哪一種產(chan)業(ye)都達不到(dao)集群效應(ying)。特別是無關聯的(de)多(duo)元(yuan)(yuan)化，使園區(qu)產(chan)業(ye)運營工作(zuo)的(de)難(nan)度大幅增加，導致管理質量直線下(xia)降。