【解讀】2020年產業園區規劃要點
【解讀】2020年產業園區規劃要點
來源：未知 日期：2020-05-11 點擊：次
產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)是指由政府或企業(ye)為(wei)實(shi)現(xian)產(chan)(chan)業(ye)發展(zhan)目標而創(chuang)(chuang)立的特殊區(qu)位環境。它的類型十分豐富，包括高新技術開(kai)發區(qu)、經濟技術開(kai)發區(qu)、科(ke)技園(yuan)(yuan)、工業(ye)區(qu)、金(jin)融后臺、文化創(chuang)(chuang)意產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)、物流產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)等(deng)以及近年來各(ge)地陸陸續續提出(chu)的產(chan)(chan)業(ye)新城(cheng)、科(ke)技新城(cheng)等(deng)。
01產業定(ding)位：明白園區是干什么的(de)
產業定位是指某一區域根據自身具有的綜合優勢和獨特優勢、所處的經濟發展階段以及各產業的運行特點，合理地進行產業發展規劃和布局，確定主導產業、支柱產業以及基礎產業。主導產業是指在某一經濟發展階段中，對產業結構和經濟發展起著較強的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產業部門，它能迅速有效地利用先進技術和科技成果滿足不斷增長的市場需求，具有持續的高增長率和良好大發展潛力，處于生產聯系鏈條中的關鍵環節，是區域經濟發展的核心力量。
我國中西部地區的新興工業園區急于發展經濟，在工業園區的發展建設中，缺乏先進的指導思想和統一的科學規劃，仍沒有擺脫粗放式的發展模式。特別是招商引資之初，為吸引企業入駐，無論企業優劣、規模大小，來者不拒，導致園區企業良葵不齊，并致使園區產業過多，產業定位不明確。此外沒有統一的布局規劃，企業往往會根據自身的需要和園區的區位特點，選擇適于自己發展的區域進行布局，造成了企業布局雜亂無章，各種產業混雜，為工業園區以后的良性發展埋下了隱患。因此，園區規劃首先要找準定位。
02建設與建筑規劃：知(zhi)曉(xiao)為客(ke)戶提供什么樣的(de)空(kong)間(jian)載(zai)體
園(yuan)區建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)與建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)主要涉及三方面：園(yuan)區建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)、園(yuan)區建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)和(he)園(yuan)區工程規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)。建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)與建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)，雖(sui)然主要由專(zhuan)業的(de)(de)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)設(she)計院和(he)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)設(she)計公司來進(jin)行規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)，但從產業運營的(de)(de)角度，為設(she)計機(ji)構提供(gong)一些創新型、前(qian)瞻(zhan)性的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)議，十(shi)分必要。
（1）建(jian)設(she)規(gui)劃。大型(xing)園(yuan)區、產(chan)(chan)業(ye)(ye)新(xin)城(cheng)的整體建(jian)設(she)規(gui)劃要從(cong)城(cheng)市土(tu)地(di)使用與(yu)空間布(bu)(bu)局、市政配套(tao)，以及產(chan)(chan)業(ye)(ye)分布(bu)(bu)上著(zhu)手，著(zhu)眼(yan)未來、立足現在、統籌兼顧(gu)、系統規(gui)劃。對產(chan)(chan)業(ye)(ye)新(xin)城(cheng)的產(chan)(chan)業(ye)(ye)用房、商業(ye)(ye)配套(tao)與(yu)住宅配套(tao)，規(gui)劃合理的建(jian)設(she)開(kai)發比例與(yu)空間布(bu)(bu)局。
（2）建(jian)(jian)筑規(gui)(gui)劃(hua)(hua)。建(jian)(jian)筑規(gui)(gui)劃(hua)(hua)須結合(he)產業(ye)定(ding)(ding)位，確定(ding)(ding)建(jian)(jian)筑標(biao)準與建(jian)(jian)筑配套，不(bu)同(tong)行業(ye)類型的產業(ye)園(yuan)建(jian)(jian)筑規(gui)(gui)劃(hua)(hua)要體現出鮮明差異，比如(ru)工業(ye)園(yuan)的建(jian)(jian)筑規(gui)(gui)劃(hua)(hua)與文化創意園(yuan)的相去(qu)甚遠，工業(ye)園(yuan)中的制(zhi)造型園(yuan)區(qu)和物(wu)流(liu)型園(yuan)區(qu)的建(jian)(jian)筑規(gui)(gui)劃(hua)(hua)也截然不(bu)同(tong)。
（3）工(gong)程(cheng)(cheng)規劃。明確先建(jian)什么？后建(jian)什么？不要小看工(gong)程(cheng)(cheng)規劃，它與產(chan)業規劃、企業招(zhao)商密切相(xiang)關，如果建(jian)設未能按照規劃如期進展，就會造成(cheng)產(chan)業配套不落實、招(zhao)商工(gong)作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業資(zi)金鏈斷裂。
03招商規劃：用(yong)畢其功于(yu)一役(yi)的策劃贏得客戶
園區(qu)招(zhao)商規(gui)劃(hua)是一(yi)套特別注(zhu)重實操(cao)的策(ce)(ce)劃(hua)。園區(qu)產業(ye)規(gui)劃(hua)、建設與建筑規(gui)劃(hua)無論多么出(chu)類拔(ba)萃，沒有(you)可行的招(zhao)商規(gui)劃(hua)和有(you)效的執行，一(yi)切(qie)都(dou)是虛談(tan)。招(zhao)商規(gui)劃(hua)內容(rong)包括(kuo)：目標客群、優惠政策(ce)(ce)、招(zhao)商/營銷(xiao)策(ce)(ce)略、人員配置與專業(ye)培訓(xun)、招(zhao)商管理制度，等等。
在(zai)招商規劃中(zhong)，尋找目(mu)標客群很關鍵(jian)，而能否找到理想(xiang)的目(mu)標客群取(qu)決于(yu)前(qian)期產業上下游企(qi)業分析的準(zhun)確(que)度。
園區優惠政策(ce)必須講(jiang)求(qiu)針對性(xing)，需(xu)要適合行(xing)業企業的特點，除去(qu)普(pu)惠政策(ce)外，必須有一(yi)事一(yi)議的“撒手銅式”政策(ce)。
招商/營銷策(ce)略需要與(yu)時俱進，充分利用現代(dai)營銷推廣手段并(bing)進行合理的(de)營銷整(zheng)合。
很多園(yuan)區(qu)會忽(hu)略(lve)對招商(shang)人員的專業化培訓和對招商(shang)制度的健全(quan)完(wan)善，尤其是那(nei)些地產(chan)成分濃重的產(chan)業園(yuan)區(qu)，恰恰會因這一點(dian)而(er)大大影(ying)響招商(shang)績(ji)效。
04園區營銷規劃：學會“放長線，釣大(da)魚”
園區運營規劃包括：物業管理、配套商業經營、園區公共服務平臺、政府公關協調、園區管理規范化、園區內生發展與品牌復制經營模式，等等。
運營規劃是很多園區的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區運營管理；有的因為缺乏園區運營經驗，不清楚園區運營管理的核心內容；有的因為雖然了解基本的園區運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業管理狀況。一個產業園能否得到業主和業界的認可與好評，能否提升物業價值，看的就是園區的運營管理能力（物業管理只是其中一小部分內容）。
如果園區(qu)有計(ji)劃(hua)地進行品牌拓展、復制經營(ying)，需要(yao)有一套成熟完善的運營(ying)管(guan)理模式和好的品牌形象。
05 |園區(qu)經營(ying)指標規劃：用量化指標來自省
園區經(jing)濟指標(biao)包(bao)括兩方面內容：
一(yi)是(shi)(shi)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)項目(mu)的技術經(jing)濟(ji)指標，是(shi)(shi)對(dui)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)項目(mu)自身(shen)投(tou)資經(jing)營(ying)狀況測算與(yu)考量，并(bing)根據數據對(dui)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)建設經(jing)營(ying)予以適當調整，這主要(yao)涉(she)及(ji)營(ying)業(ye)指標估算、營(ying)業(ye)收入構成(cheng)比(bi)例(li)（地產增(zeng)值和產業(ye)增(zeng)值）、財務盈(ying)利能(neng)力分(fen)析(xi)（內(nei)部收益率、投(tou)資回收期、投(tou)資利潤率、資本金利潤率等(deng)清償能(neng)力分(fen)析(xi)（盈(ying)虧平衡分(fen)析(xi)、敏感(gan)性分(fen)析(xi)）等(deng)。
二是園(yuan)(yuan)區(qu)經營指(zhi)(zhi)標，是衡量(liang)一個(ge)園(yuan)(yuan)區(qu)經營狀(zhuang)況的(de)綜合量(liang)化指(zhi)(zhi)標，括園(yuan)(yuan)區(qu)進駐企(qi)業(ye)(ye)數(shu)量(liang)、投(tou)資密度、園(yuan)(yuan)區(qu)企(qi)業(ye)(ye)總產(chan)值與利稅（有的(de)園(yuan)(yuan)考(kao)核開票數(shu)額）、園(yuan)(yuan)區(qu)就(jiu)業(ye)(ye)人數(shu)、人均產(chan)值、行(xing)業(ye)(ye)龍頭(tou)企(qi)業(ye)(ye)數(shu)量(liang)或上(shang)企(qi)業(ye)(ye)數(shu)量(liang)，等等。就(jiu)像現今政府以“億元(yuan)樓宇”評(ping)鑒好的(de)寫字(zi)樓一樣園(yuan)(yuan)區(qu)經營指(zhi)(zhi)標比較真(zhen)實地體現一個(ge)園(yuan)(yuan)區(qu)的(de)經營水平及其(qi)所帶來的(de)社會濟效益。
園(yuan)區經(jing)營指標(biao)可以(yi)搜尋、參照行業數字指標(biao)進行推算(suan)，例(li)如(ru)軟(ruan)(ruan)件可參照國內軟(ruan)(ruan)件行業人均產(chan)值(zhi)測算(suan)園(yuan)區總產(chan)值(zhi)、二(er)三線城市(shi)的(de)(de)綜合(he)型園(yuan)區可參照一二(er)線城市(shi)知名產(chan)業園(yuan)區的(de)(de)單位(wei)辦公面積的(de)(de)產(chan)值(zhi)推算(suan)自家指標(biao)，等(deng)等(deng)。
有的(de)(de)園區(qu)(qu)(qu)邊(bian)建設(she)、邊(bian)招(zhao)商、邊(bian)運(yun)營(ying)，園區(qu)(qu)(qu)規劃也在不(bu)斷調整，這(zhe)調整只要在一個合理(li)的(de)(de)范(fan)圍內，就屬于正常現象。但園區(qu)(qu)(qu)規劃如(ru)若大改，必(bi)須三思而后行，因為這(zhe)意味著對前期工作的(de)(de)否定，也是對先進(jin)客(ke)戶的(de)(de)不(bu)負責任(ren)，甚至對園區(qu)(qu)(qu)產(chan)業定位(wei)、企業招(zhao)商和(he)園區(qu)(qu)(qu)運(yun)營(ying)都產(chan)生大負面影響。
大型園(yuan)區或(huo)產(chan)業(ye)新城(cheng)的(de)戰(zhan)略規劃，必須(xu)從全(quan)局(ju)(ju)出(chu)發，兼顧園(yuan)區與(yu)周邊區域的(de)一體化發展，在產(chan)業(ye)業(ye)態(tai)與(yu)產(chan)業(ye)配置、物業(ye)形態(tai)與(yu)空間布局(ju)(ju)商業(ye)配套(tao)與(yu)公(gong)共設(she)(she)施(shi)配套(tao)，以及園(yuan)區發展預留空間上都(dou)要(yao)有開放的(de)、長遠(yuan)的(de)建設(she)(she)理(li)念和持續發展的(de)建設(she)(she)思路。
園區規(gui)劃也是園區戰略(lve)定位，只(zhi)不過規(gui)劃的(de)概念更寬泛一些(xie)(xie)、更前端一些(xie)(xie)。園區規(gui)劃做得如何，取(qu)決于(yu)(yu)規(gui)劃意識與態度，也取(qu)決于(yu)(yu)做規(gui)劃的(de)團隊及個人的(de)能力水平(ping)。
