【解讀】2020年產業園區規劃要點
【解讀(du)】2020年產業(ye)園(yuan)區規劃要點
來源：未知 日期：2020-05-11 點擊：次
產(chan)業(ye)(ye)園區(qu)是指由政(zheng)府或(huo)企業(ye)(ye)為實現產(chan)業(ye)(ye)發(fa)展目(mu)標(biao)而創立的特(te)殊(shu)區(qu)位環境。它的類型(xing)十分(fen)豐富，包括高新技(ji)(ji)術開(kai)(kai)發(fa)區(qu)、經(jing)濟技(ji)(ji)術開(kai)(kai)發(fa)區(qu)、科(ke)技(ji)(ji)園、工業(ye)(ye)區(qu)、金融后(hou)臺、文化創意產(chan)業(ye)(ye)園區(qu)、物流產(chan)業(ye)(ye)園區(qu)等以及近(jin)年(nian)來各地陸(lu)陸(lu)續續提出的產(chan)業(ye)(ye)新城(cheng)、科(ke)技(ji)(ji)新城(cheng)等。
01產業(ye)定(ding)位(wei)：明(ming)白園區是干(gan)什么的
產業定位是指某一區域根據自身具有的綜合優勢和獨特優勢、所處的經濟發展階段以及各產業的運行特點，合理地進行產業發展規劃和布局，確定主導產業、支柱產業以及基礎產業。主導產業是指在某一經濟發展階段中，對產業結構和經濟發展起著較強的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產業部門，它能迅速有效地利用先進技術和科技成果滿足不斷增長的市場需求，具有持續的高增長率和良好大發展潛力，處于生產聯系鏈條中的關鍵環節，是區域經濟發展的核心力量。
我國中西部地區的新興工業園區急于發展經濟，在工業園區的發展建設中，缺乏先進的指導思想和統一的科學規劃，仍沒有擺脫粗放式的發展模式。特別是招商引資之初，為吸引企業入駐，無論企業優劣、規模大小，來者不拒，導致園區企業良葵不齊，并致使園區產業過多，產業定位不明確。此外沒有統一的布局規劃，企業往往會根據自身的需要和園區的區位特點，選擇適于自己發展的區域進行布局，造成了企業布局雜亂無章，各種產業混雜，為工業園區以后的良性發展埋下了隱患。因此，園區規劃首先要找準定位。
02建設與建筑規劃：知曉為客(ke)戶提供什么樣的空間載體
園(yuan)區建設(she)(she)與建筑(zhu)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)主(zhu)(zhu)要(yao)涉及三方面(mian)：園(yuan)區建設(she)(she)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)、園(yuan)區建筑(zhu)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)和園(yuan)區工程規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)。建設(she)(she)與建筑(zhu)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)，雖然(ran)主(zhu)(zhu)要(yao)由專業的規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)設(she)(she)計(ji)(ji)院和建筑(zhu)設(she)(she)計(ji)(ji)公司來進行規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)，但(dan)從(cong)產業運營的角(jiao)度，為設(she)(she)計(ji)(ji)機構提(ti)供一些創新(xin)型、前瞻性的建議，十分必要(yao)。
（1）建設(she)規(gui)劃。大型園區(qu)、產業(ye)新城的(de)整體建設(she)規(gui)劃要從(cong)城市(shi)(shi)土地(di)使用與(yu)空間(jian)布局、市(shi)(shi)政配(pei)套(tao)，以及產業(ye)分(fen)布上著手，著眼未來、立足現在、統籌兼(jian)顧(gu)、系統規(gui)劃。對產業(ye)新城的(de)產業(ye)用房、商(shang)業(ye)配(pei)套(tao)與(yu)住(zhu)宅配(pei)套(tao)，規(gui)劃合(he)理的(de)建設(she)開發比例與(yu)空間(jian)布局。
（2）建筑規劃(hua)。建筑規劃(hua)須(xu)結合產業定(ding)位，確定(ding)建筑標準與建筑配(pei)套，不(bu)同行業類型的產業園(yuan)(yuan)建筑規劃(hua)要體(ti)現(xian)出鮮明差異(yi)，比(bi)如(ru)工業園(yuan)(yuan)的建筑規劃(hua)與文化創意園(yuan)(yuan)的相去甚(shen)遠，工業園(yuan)(yuan)中(zhong)的制(zhi)造(zao)型園(yuan)(yuan)區和(he)物流型園(yuan)(yuan)區的建筑規劃(hua)也截然不(bu)同。
（3）工(gong)程規(gui)劃(hua)。明確先建(jian)什(shen)么(me)？后建(jian)什(shen)么(me)？不要小看工(gong)程規(gui)劃(hua)，它與產業規(gui)劃(hua)、企(qi)業招(zhao)商密切相關，如(ru)果建(jian)設未能(neng)按照規(gui)劃(hua)如(ru)期進展，就會造(zao)成產業配套不落實、招(zhao)商工(gong)作難推(tui)進等一系列問題，甚至(zhi)可能(neng)導致企(qi)業資金(jin)鏈(lian)斷裂。
03招(zhao)商規劃：用畢其功于(yu)一(yi)役(yi)的策劃贏得客戶(hu)
園(yuan)區招(zhao)(zhao)商(shang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)是一(yi)(yi)套特別注重(zhong)實操的(de)策劃(hua)(hua)(hua)。園(yuan)區產業規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)、建(jian)設與建(jian)筑規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)無(wu)論多么出類拔萃，沒有(you)(you)可行的(de)招(zhao)(zhao)商(shang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)和有(you)(you)效(xiao)的(de)執(zhi)行，一(yi)(yi)切(qie)都是虛談。招(zhao)(zhao)商(shang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)內容包括(kuo)：目標客群、優惠政策、招(zhao)(zhao)商(shang)/營銷策略、人員配(pei)置與專(zhuan)業培訓(xun)、招(zhao)(zhao)商(shang)管理制度，等等。
在招(zhao)商規劃中，尋找目標(biao)客群很(hen)關鍵，而能否(fou)找到理想的目標(biao)客群取(qu)決于前期產業(ye)上下游企業(ye)分(fen)析的準確度。
園區優惠政(zheng)策必須(xu)(xu)講求(qiu)針對性(xing)，需要適合行業企業的(de)特點，除去普惠政(zheng)策外(wai)，必須(xu)(xu)有一(yi)事(shi)一(yi)議的(de)“撒手銅式”政(zheng)策。
招商/營銷(xiao)(xiao)策(ce)略需要與(yu)時俱進，充分利用現代營銷(xiao)(xiao)推廣手段并(bing)進行合理(li)的營銷(xiao)(xiao)整(zheng)合。
很多園區會忽略對招(zhao)(zhao)商人員(yuan)的(de)(de)專業化培訓和(he)對招(zhao)(zhao)商制度的(de)(de)健全完善(shan)，尤其是(shi)那些地產(chan)成分(fen)濃重的(de)(de)產(chan)業園區，恰(qia)恰(qia)會因這一點而(er)大大影響招(zhao)(zhao)商績效。
04園區營銷規劃：學會(hui)“放長線(xian)，釣大魚”
園區運營規劃包括：物業管理、配套商業經營、園區公共服務平臺、政府公關協調、園區管理規范化、園區內生發展與品牌復制經營模式，等等。
運營規劃是很多園區的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區運營管理；有的因為缺乏園區運營經驗，不清楚園區運營管理的核心內容；有的因為雖然了解基本的園區運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業管理狀況。一個產業園能否得到業主和業界的認可與好評，能否提升物業價值，看的就是園區的運營管理能力（物業管理只是其中一小部分內容）。
如果園區有計(ji)劃地進行(xing)品牌(pai)拓展、復制經(jing)營(ying)，需要有一套成熟完善的運營(ying)管理模式(shi)和(he)好(hao)的品牌(pai)形象。
05 |園區經營指(zhi)標規(gui)劃：用量化指(zhi)標來自(zi)省
園區(qu)經濟指標(biao)包括兩方面(mian)內容：
一是(shi)園區項目的技術經(jing)濟指標，是(shi)對(dui)園區項目自身投資經(jing)營(ying)(ying)狀況測算與考量，并根(gen)據(ju)數(shu)據(ju)對(dui)園區建設經(jing)營(ying)(ying)予以適當調整，這(zhe)主(zhu)要涉及營(ying)(ying)業(ye)指標估(gu)算、營(ying)(ying)業(ye)收(shou)入構成比例（地(di)產(chan)(chan)增值和產(chan)(chan)業(ye)增值）、財務(wu)盈利能力分(fen)(fen)析(xi)(xi)(xi)（內部收(shou)益(yi)率(lv)、投資回收(shou)期、投資利潤率(lv)、資本(ben)金利潤率(lv)等清償能力分(fen)(fen)析(xi)(xi)(xi)（盈虧平衡分(fen)(fen)析(xi)(xi)(xi)、敏(min)感性分(fen)(fen)析(xi)(xi)(xi)）等。
二是(shi)(shi)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)經(jing)營(ying)指(zhi)(zhi)標，是(shi)(shi)衡(heng)量(liang)(liang)一(yi)(yi)個園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)經(jing)營(ying)狀況的綜合量(liang)(liang)化(hua)指(zhi)(zhi)標，括園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)進駐(zhu)企(qi)業(ye)數(shu)量(liang)(liang)、投資密(mi)度、園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)企(qi)業(ye)總(zong)產(chan)值與利稅（有的園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)考(kao)核開票(piao)數(shu)額）、園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)就業(ye)人數(shu)、人均(jun)產(chan)值、行(xing)業(ye)龍頭(tou)企(qi)業(ye)數(shu)量(liang)(liang)或上企(qi)業(ye)數(shu)量(liang)(liang)，等等。就像現(xian)今(jin)政府(fu)以“億元樓(lou)宇”評鑒好(hao)的寫字樓(lou)一(yi)(yi)樣園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)經(jing)營(ying)指(zhi)(zhi)標比較(jiao)真實(shi)地體現(xian)一(yi)(yi)個園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)的經(jing)營(ying)水(shui)平及其所帶來的社(she)會(hui)濟效益。
園(yuan)區(qu)經(jing)營指標(biao)(biao)可以搜尋、參(can)照(zhao)行(xing)業(ye)數字指標(biao)(biao)進行(xing)推算，例如軟(ruan)件可參(can)照(zhao)國內軟(ruan)件行(xing)業(ye)人均產(chan)值測算園(yuan)區(qu)總產(chan)值、二三線(xian)城市(shi)的(de)綜合(he)型(xing)園(yuan)區(qu)可參(can)照(zhao)一二線(xian)城市(shi)知名產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)的(de)單(dan)位(wei)辦公面積的(de)產(chan)值推算自家指標(biao)(biao)，等(deng)等(deng)。
有的(de)園(yuan)(yuan)區(qu)邊(bian)建設、邊(bian)招商(shang)、邊(bian)運營(ying)，園(yuan)(yuan)區(qu)規(gui)劃(hua)也在不(bu)斷(duan)調(diao)整，這(zhe)調(diao)整只要(yao)在一個合理的(de)范圍內，就屬于正常現(xian)象。但園(yuan)(yuan)區(qu)規(gui)劃(hua)如若大改，必須三思(si)而后行，因為這(zhe)意味著(zhu)對(dui)前期工作的(de)否定，也是對(dui)先(xian)進客戶(hu)的(de)不(bu)負(fu)責(ze)任，甚(shen)至對(dui)園(yuan)(yuan)區(qu)產業定位、企(qi)業招商(shang)和園(yuan)(yuan)區(qu)運營(ying)都產生(sheng)大負(fu)面影響(xiang)。
大型(xing)園區(qu)或產業(ye)(ye)新城(cheng)的(de)戰略規劃(hua)，必須從(cong)全局出(chu)發，兼顧(gu)園區(qu)與(yu)(yu)(yu)周邊區(qu)域(yu)的(de)一體化發展，在產業(ye)(ye)業(ye)(ye)態(tai)(tai)與(yu)(yu)(yu)產業(ye)(ye)配(pei)置、物業(ye)(ye)形態(tai)(tai)與(yu)(yu)(yu)空間布局商業(ye)(ye)配(pei)套(tao)與(yu)(yu)(yu)公(gong)共(gong)設施(shi)配(pei)套(tao)，以及園區(qu)發展預留空間上都要有開放的(de)、長(chang)遠的(de)建設理念和持續發展的(de)建設思路。
園(yuan)(yuan)區(qu)規(gui)(gui)劃(hua)也是園(yuan)(yuan)區(qu)戰略定位，只不過規(gui)(gui)劃(hua)的概念更寬泛(fan)一(yi)些、更前(qian)端一(yi)些。園(yuan)(yuan)區(qu)規(gui)(gui)劃(hua)做得如何，取決(jue)于規(gui)(gui)劃(hua)意識與態(tai)度(du)，也取決(jue)于做規(gui)(gui)劃(hua)的團隊及個人的能力水(shui)平。
