產業園區為什么一定要走 “產業+基金”這條路
來源：未知 日期：2018-11-15 點擊：次
導語：隨著國家產業結構的不斷轉型升級，產業鏈的上下游企業要求園區形成產業集群的效應，依靠龍頭企業的聯動效應，使產業鏈上的各個環節像緊緊咬合的齒輪一樣，滾動循環，形成一個有效的生態鏈，使得入園的企業能夠生長在一片可持續發展的滋養沃土上。
過往的產業園區運營，是傳統的“基地+基金”的概念，即指在提供辦公場地、設施等基礎物理空間外，為入駐的企業提供成長中各個階段所需的投資服務。但隨著國家產業結構的不斷調整轉型、優化升級，不管是企業還是市場都對產業園區的運營提出了更高的要求，進化成了“產業+基金”的模式，要求產業園區不僅要形成一個產業集群的效應，還要在這個集群的共性認知上，形成一個著實有效的資本投資機制。
在(zai)中(zhong)國住宅(zhai)地產(chan)、商業(ye)地產(chan)觸碰到“天花板”，呈現下(xia)(xia)滑(hua)的(de)發(fa)(fa)(fa)展態勢下(xia)(xia)，國家及時喊出了“服務實體經(jing)濟”的(de)口號(hao)，使得一(yi)直默(mo)默(mo)無聞、低(di)(di)頭(tou)耕耘的(de)產(chan)業(ye)園區(qu)一(yi)下(xia)(xia)子(zi)就被(bei)推上了輿論的(de)風口浪尖，成(cheng)為撬(qiao)動內需(xu)、促進國內經(jing)濟發(fa)(fa)(fa)展的(de)有力杠桿。一(yi)時間，住宅(zhai)地產(chan)開發(fa)(fa)(fa)商、互聯網(wang)巨頭(tou)、基金大(da)鱷等(deng)紛紛沖(chong)入了這股大(da)浪潮中(zhong)，或開發(fa)(fa)(fa)、或注資、或運營(ying)，一(yi)度使一(yi)些在(zai)產(chan)業(ye)園區(qu)領域低(di)(di)調了十(shi)余年(nian)的(de)老牌(pai)企業(ye)都成(cheng)為行業(ye)頂禮膜拜、爭相研究模仿(fang)的(de)時代樣本。
可是時代更迭交替的(de)(de)(de)(de)(de)(de)快(kuai)，榜樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)力量也正(zheng)在(zai)經受著考驗，隨著國家產(chan)業結(jie)構的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不斷轉型升級，產(chan)業鏈的(de)(de)(de)(de)(de)(de)上下游企業對園區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)要求不再只(zhi)是停留(liu)在(zai)“基(ji)地(di)+基(ji)金”層面，不再僅僅滿足于辦(ban)公設施物理空間、人力培訓、法律咨(zi)詢、商標(biao)申報等基(ji)礎服務的(de)(de)(de)(de)(de)(de)提(ti)供，以及成(cheng)長(chang)中各個(ge)階段所需(xu)要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)租(zu)金入股、PE退(tui)出等投資支持(chi)，還(huan)要求園區(qu)形(xing)成(cheng)產(chan)業集群的(de)(de)(de)(de)(de)(de)效應，依(yi)靠龍頭企業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)聯動(dong)效應，使產(chan)業鏈上的(de)(de)(de)(de)(de)(de)各個(ge)環節像緊(jin)緊(jin)咬合的(de)(de)(de)(de)(de)(de)齒輪一樣，滾動(dong)循環，形(xing)成(cheng)一個(ge)有效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)生(sheng)態鏈，使得入園的(de)(de)(de)(de)(de)(de)企業能夠生(sheng)長(chang)在(zai)一片可持(chi)續(xu)發展(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)滋(zi)養沃土(tu)上。
所以，以往那(nei)些僅僅是(shi)依靠一級土地(di)開(kai)發(fa)、二(er)級園(yuan)區物業租售等商(shang)業模(mo)式(shi)賺取經濟利潤的(de)(de)產業園(yuan)區地(di)產商(shang)們(men)，發(fa)展(zhan)空間將越來越閉仄。產業園(yuan)區的(de)(de)開(kai)發(fa)運營離不(bu)開(kai)“重(zhong)資產”，沒有物理空間的(de)(de)承載，園(yuan)區后期的(de)(de)運營服(fu)務也就(jiu)變成了空話，但(dan)是(shi)一旦“重(zhong)資產”，就(jiu)勢必(bi)繞不(bu)開(kai)“資金”來源的(de)(de)話題。
這其中(zhong)兩(liang)種(zhong)模式最為(wei)常見：一(yi)種(zhong)是快速建廠房、通過強大的(de)招商團隊快速去化，實現品(pin)牌擴張(zhang)，畢竟沒有足夠的(de)市(shi)場占(zhan)有率，也就沒有了行(xing)業地(di)位，進而喪失(shi)了話(hua)語權(quan)；另一(yi)種(zhong)是靠(kao)住宅(zhai)配套建設(she)開發所(suo)獲得的(de)資金不(bu)斷供血產業園區(qu)的(de)運營。
也許就是(shi)因為(wei)“重資產(chan)(chan)”資金的(de)桎梏，使得很多產(chan)(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)商的(de)模式被詬病，始終擺脫不了“地產(chan)(chan)開(kai)(kai)發”牟利的(de)嫌疑。但隨著產(chan)(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)領(ling)域的(de)競(jing)爭日(ri)益加(jia)劇，就“前(qian)端(duan)”的(de)園(yuan)(yuan)區(qu)建(jian)設(she)速(su)度、規模來看是(shi)拼不過財大氣粗的(de)住(zhu)宅地產(chan)(chan)開(kai)(kai)發企業的(de)，所以產(chan)(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)商只能在“后端(duan)”的(de)運(yun)營服務上不斷地深(shen)化創新，衍生價值(zhi)。畢竟比(bi)起住(zhu)宅開(kai)(kai)發企業這些門外漢們，產(chan)(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)商還是(shi)具有對(dui)“產(chan)(chan)業”屬(shu)性(xing)的(de)深(shen)刻(ke)認知(zhi)和把控力的(de)。
“產業+基金”是目前產業園區運營的主要方向和趨勢。產業是核心，是基礎，優秀的產業區在產業層面要符合市場或產業需求，有必要進行合理的產業規劃。這些產業園區們通過十余年的深耕細作，已經對熟悉的產業領域的成長機理、發展特性、分化組織等方面積累了足夠的經驗，所以能夠迅速對區域市場做出反應，哪些區域適合哪些產業，或者哪些產業中的哪些環節存在增值潛力，規避了后期“孵化”過程中產生的投融資風險，使得一個產業園區項目呈現良性發展的狀態。而且通過后期孵化運營、產業投資帶來的豐厚經濟利益，也成為產業園區品牌擴張的破題之路。
講到這里，很多人也許會問，產業園區“孵化企業”跟“孵化產業”到底本質區別在哪兒？因為在我們的固有思維里，孵化產業鏈的終端不還是在孵化企業嗎，為什么非要說是孵化產業，戴那么大頂帽子？舉個例子，過去產業園區在孵化器的功能上，著重點是如何將一個入園的小企業通過各種服務媒介一路扶搖直上到上市企業這個終極目標，然后從中分享企業成長過程中的資本增值。而“孵化產業”是指，比如說我們看重一個入園的文創類企業的原創“IP”，通過這個IP衍生出一系列內容，比如以“IP”為源頭的電影、話劇、培訓、游戲等各種衍生品，這些衍生品個個都是增值點，隨之衍生品市場力越強就越具產業共性，進而就使得園區的產業集聚效應凸顯。
說完了產業(ye)(ye)(ye)(ye)，我們(men)再來談(tan)談(tan)基金，為了進一(yi)步突出“孵化(hua)器”的功能(neng)，很(hen)多(duo)產業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)區商默默轉化(hua)成了“投資(zi)(zi)(zi)商”的角色(se)，從(cong)最前(qian)期對(dui)入園(yuan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)的租金入股(gu)(gu)、股(gu)(gu)權投資(zi)(zi)(zi)到(dao)PE退出等階段性的投資(zi)(zi)(zi)行為，演變成了今天貼近市(shi)場前(qian)瞻性需求(qiu)和科技研(yan)發技術的前(qian)沿，準(zhun)確(que)把脈地方經濟(ji)轉型(xing)升級的著力處，培育出特色(se)優(you)勢性產業(ye)(ye)(ye)(ye)，進而通(tong)過分享(xiang)產業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)各(ge)個環(huan)節(jie)的紅利來獲(huo)得資(zi)(zi)(zi)本增(zeng)值(zhi)，也就是從(cong)產業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)單個企業(ye)(ye)(ye)(ye)的“資(zi)(zi)(zi)金扶持”到(dao)產業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)整個產業(ye)(ye)(ye)(ye)孵化(hua)的升級轉型(xing)，使(shi)得資(zi)(zi)(zi)金扶持不再是工具(ju)，而是推動(dong)整個產業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)區可持續發展的重要抓手。
這種形式的園區操作含金量很高，既要求產業園區商對所集聚的產業所產生的可持續經濟效應有足夠的把握和理論依據，通俗來講，就是專業度；又要求對投資機制及架構的設計具有嚴謹的思路和科學論證，使得金融手段的操作能夠貫穿園區規劃開發建設運營至資產證券化的全產業鏈上的各個環節，實現園區開發的資金閉環和可持續發展。綜上所述，也就是說，產業園區商要改變發展思路，要從“重資產”向“輕資產”的商業模式轉型，要一手抓產業、一手抓金融，進而分享產業發展與物業回報所帶來的長期資本增值。
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